樓價重返2017年水平 中原:私人住宅遲一年沽出帳面少賺約一成 

更新時間:17:25 2023-11-29
發佈時間:17:25 2023-11-29

以前樓市一直向上,有人會說買樓是「早買早享受」,現在似乎是「遲沽好難受」,隨樓市進入調整期,有業主望及早離場。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,2023年6月至11月中樓價持續下跌,與2022年下半年的調整高度相似,因此選取上述兩個時段的私人住宅轉售登記按上手買入年份作比較,現時樓價已重返2017年水平。

2013至2019年買入,持貨4年至10年的業主能夠獲利的空間明顯收窄,導致議價幅度較少,所以轉售宗數比例下跌4個百分點。惟上手業主於2012年或以前買入,持貨11年或以上的轉售宗數比例卻增加,相信因為早年購入物業的業主仍有較大賺幅,故議價幅度較大而獲買家承接。跌市未完,無論哪個買入年份的轉售平均賬面獲利幅度2023年沽出均較2022年下降,其中2013至2017年買入,持貨6年至10年的業主遲一年賣少賺逾一成半。

帳面獲利比例計,2013年或之後買入,持貨10年或以下的單位於2023年售出帳面獲利比例較2022年顯著下滑。2013至2017年買入的獲利比例由92%跌至85%,比例下跌7個百分點。2018至2022年買入的獲利比例由44%跌至26%,比例下跌18個百分點。至於2012年或以前買入,持貨11年或以上的獲利比例則未有變化,維持超過99%業主都能錄得帳面獲利。

帳面獲利幅度方面,2023年轉售的平均賬面獲利幅度較2022年全面下調,即業主遲一年沽出的賺幅減少了。以2013至2017年買入的獲利下跌最多,少賺16%。2008至2012年買入、2018至2022年買入及2007年或以前買入的業主,分別少賺8%到12%不等。

帳面蝕讓比例計,2013年或之後買入,持貨10年或以下的單位於2023年售出帳面蝕讓比例較2022年急升。2013至2017年買入的蝕讓比例由去年8%上升至14%,比例增加6個百分點。2018至2022年買入的蝕讓比例由2022年只有53%大幅上升至2023年的72%,比例急增19個百分點。

帳面蝕讓幅度方面,2023年轉售的平均賬面蝕讓幅度錄9%到14%,較2022年的8%到10%僅輕微上升。可見不論業主何時購入單位,願意蝕讓出售物業的幅度同樣只約一成左右。樓價向下趨勢持續,2013年或之後買入(持貨10年或以下)的業主於2023年沽出單位比一年前蝕多10%到13%不等。

受樓市氣氛轉弱影響,2019年或以前買入,持貨4年或以上的單位於2023年售出宗數錄5,434宗,較2022年沽出的8,133宗下跌33.2%。其中2013至2017年買入,持貨6年至10年於2023年售出共1,581宗,佔成交總宗數兩成九;而於2022年售出共2,608宗,佔成交總宗數三成二,轉售宗數比例下跌3個百分點。2018至2019年買入的轉售宗數比例亦下跌1個百分點。相反,2012年或以前買入,持貨11年或以上於2023年售出共3,000宗,佔成交總宗數五成半;而於2022年售出共4,165宗,佔成交總宗數五成一,轉售宗數比例增加4個百分點。

值得注意是,2020至2022年買入,持貨3年或以下的單位業主於2022年仍受制於SSD綑綁期所以沽出宗數較少,僅錄96宗,但2023年有業主SSD鬆綁即沽,故轉售宗數推升至386宗,明顯增加3倍。

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