藝人廿年前輕生單位獲多次轉手減凶宅程度盤點四類事故等級自然離世屬哪一級？

更新時間：06:00 2024-08-15
發佈時間：06:00 2024-08-15

踏入農曆七月，也就是民間稱為鬼節，關於鬼魂之說，不少人寧可信其有；不過也有人不信邪，甚至購入凶宅投資或自住，也大有人在，原因離不開一個「平」字，坊間有說法「窮比鬼可怕」。事故單位又稱凶宅，過去對大眾而言既神秘又心生忌諱，不過隨時代轉變，對於部份上車或投資者則是難能可貴的低水單位。

嘉湖山莊殘舊事故單位

早前拍賣場推出不少減價單位，吸引不少用家及投資者前往「尋寶」，連帶凶宅罕現搶購，其中天水圍嘉湖山莊一個凶宅單位，吸引4組客爭購，更搶高30萬，以288萬成交，呎價僅5,227元。該單位低市價近四成，對於百無禁忌人士而言不失為一個好機會，但到底市場如何去定義凶宅，買入這類單位會否影響銀行批核按揭，今次專家都會分析三大注意事項。

4類事故單位等級：

買「凶宅」前宜先向銀行查詢

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，市場所謂「凶宅」，其實現時並無官方定義，法律上亦沒有界定何謂凶宅。凶宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。

由於中國人對不幸命案心生忌諱，普遍不願意購買凶宅作居所，故此問津凶宅的買家稀少，業主脫手出售單位困難，凶宅成交價一般亦較市價為低。不過，若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等，則一般不會列作凶宅。

王美鳳指出由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係，銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息，甚至拒絕批出按揭；當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。

上述方面會受到凶宅條件而影響，包括所謂凶宅有多「凶」的程度，如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短，以及單位是否曾成功轉手等，銀行之間批出之按揭條款有機會出現很大差別，買家宜多找銀行作比較。

例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案，銀行除了拒絕批出該單位之按揭，同層所有單位亦會受影響，而銀行之間評估尺度不同，亦有銀行連帶上層及下層之全層或部分單位亦拒批按揭。

事故類型有等級

以燒炭自殺案件為例，銀行接受程度相對較高，未必會連累相鄰單位，對於發生較輕型事故的凶宅，有些銀行仍可批出按揭，但或需降低按揭成數及上調按息。

凶宅事故發生距今時間長短及是否曾轉手亦影響銀行接受程度，例如一個二十多年前藝人跳樓單位，至今已成功轉手數次，先後已有幾戶人家入住該單位，買家對單位之忌諱有所降低，故有銀行願意批出按揭。

有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等，若然未有被廣泛報道，銀行內部未必有將單位列作凶宅名單，故上會未必受影響。

甚至有人將凶宅分為四個等級：

1. 微凶宅：指住戶因輕微意外死亡，例如跌倒、意外滑倒等。

2. 次凶宅：住戶可能因較嚴重的非自然死因去世，例如被遺棄導致餓死。

3. 中凶宅：指的是房屋內曾經發生過自殺事件，像是上吊、燒炭等。

4. 大凶宅：是指房屋內曾經發生過重大的死亡事件，比如謀殺案、重大事故等。

如何得知單位是否「凶宅」

至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會，買家可嘗試查看網上一些凶宅名單，或透過地產代理查詢，但需明白，基本上凶宅沒有官方名單及定義，亦沒有界定凶宅的標準。

若有業權人離世，土地查冊紀錄雖可顯示相關登記，但這不代表單位屬於凶宅，因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點；若命案不幸者並非業權人，有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。較實際的方法是找銀行估價或網上估價，若然屬於銀行兇宅黑名單，網上估價結果或顯示為「不適用」；不過，這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接了解。

例如沙田河畔花園「歡場屠夫」案的凶宅同層戶在今年6月，以低市價232.5萬元沽出，造價不但重返2012年水平，更較事故單位平逾2成。

1997年「歡場屠夫案」曾轟動全港，當時一名夜總會女子於涉事單位內被殺害，再以木箱藏屍棄於城門河。該單位多年來被市場視為重點凶宅，就連同層單位，甚至連樓上及樓下的5室一直大受影響。即使事隔將近30年，各銀行目前仍然不向同層單位提供即時網上物業估價服務。

近年市場缺盤，凶宅成交個案亦有所增加，部分更是貼近市價售出，銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加，一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁，買家可先找銀行查詢。