釐訂起始租金 鼓勵跨區安置 | 謝偉銓
發佈時間：11:55 2025-02-11 HKT
政府就「簡樸房」規管制度進行的公眾諮詢昨日結束。筆者在上期專欄跟讀者分享了對「簡樸房」多項建議標準的看法，包括最低面積、窗戶、獨立廁所和樓底淨高等要求，強調當局應留有一定彈性，避免一刀切和急於求成。今期再談談有關「起始租金」和取締劣質劏房後的相關安置問題。
如前文所述，政府5年前提出立法規管劏房，但法案只管租金加幅、租期和水電雜費等，不管其實際租金水平，也不理會劏房本身是否安全、合法或其面積、質素，筆者因此認為對租戶的實質幫助極微，對於因劣質劏房林立而引起的樓宇結構、消防安全及公共衛生問題更全無幫助。
有關法案當年在立法會恢復二讀時，筆者就形容法例是食之無味，棄之可惜的雞肋。
事實上，在「簡樸房」規管制度諮詢期間，基層劏房租戶最關心的亦並非其面積大小或窗廁等設施是否完備，而是關注其租金水平。他們尤其擔心在落實規範化後，會否因合規「簡樸房」的面積較大，設施較好，以及因取締行動而導致可租用單位供應減少，令到現已相當高昂的租金進一步飆升，基層租戶的生活質素可能因加得減，甚或變成無家可歸。
因此不少租戶和關注團體，都要求政府就規範化後的「簡樸房」制訂合理的「起始租金」。
食之無味 棄之可惜
當局一直抗拒制訂劏房或「簡樸房」起始租金，理由之一是缺乏相關數據。但根據現行的劏房租管條例，劏房業主有法定責任向當局提交包括租金等租約資料。
條例實施已有數年，政府沒理由再推說缺乏數據，否則就代表原來大部分劏房業主都沒有依從法例要求，令法例形同虛設。
再者，現有的劏房租金數據，是在業主與租客在資訊和議價能力嚴重不對等之下得出。如當局根據有關數據來釐訂「簡樸房」的起始租金，等同將不合理的現象合理化，令將來的「簡樸房」租戶繼續受到剝削。
筆者認為更合適的做法，是由政府內部或外聘的獨立估價專業人士，就合規「簡樸房」釐訂合理的「標準租金」或「參考租金」。
至於何謂合理呢？考慮因素可包括有關單位在未分間前的市場租金，當中已包含其位置、樓齡及樓層等差異，再加上分間成多間「簡樸房」後各自的面積、設施、座向等因素。
此外，業主將單位分間出租涉及的改裝工程費用、需要取得專業人士認證等合規成本，也應計算合理的回本期和回報率，讓循規守法的「簡樸房」業主可取得一定的利潤，以免因規範化而導致供應大減。
聘獨立專業人士訂合理租金
有人認為「簡樸房」是全新事物，位置、間格及裝潢等可能差異極大，租金水平難以客觀估算。不過對於其他更新穎、獨特的非住宅物業，例如工廠、電廠、體育館、焚化爐，以至殯葬設施，市場人士還是可得出一個合理的估價範圍，沒理由就是劏房及「簡樸房」無法進行估價。
除了租金水平，基層劏房租戶也關注取締劣質劏房後的安置問題，尤其是因種種理由而不合資格申請公屋，但又未必有能力租住合規「簡樸房」的人士。
政府應多辦「睇樓團」
政府指該類人士可選擇由不同機構提供的過渡性房屋，惟後者較多位處新界，不像他們現時住開的市區劏房般方便，要求當局安排原區安置。
事實上，有一些劏房租戶即使合資格也不願「上樓」，原因也是不想搬離已居住了一段時間、上班和上學都較為方便的市區劏房。
隨着香港的公共交通網絡不斷擴展，跨區返班返學已不像十多二十年前般艱辛。不少新界新發展區的居住環境和社區配套，往往比舊樓林立、環境擠逼的港九市區更為完善。唯一考慮是交通費和時間問題，但住戶卻能省回公屋/過渡屋與市區劏房的龐大租金差距。
交通費和時間是考慮問題
政府應加強向劏房租戶發放相關正面資訊，多辦一些公屋/過渡屋「睇樓團」，有些過渡屋甚至設有「試住」安排，讓他們親身體會到搬離市區劣質劏房可帶來的種種好處。
在財政許可下，當局也可考慮提供一次性的搬遷津貼和有限期的交通費補貼等，以鼓勵更多受影響市民接受跨區安置，加快落實「告別劏房」的目標。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
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