Ken Sir呂宇健料細價樓大旺 少交6萬稅如半年租金 買貨短炒需一個條件
發佈時間：06:00 2025-03-05 HKT
新一份《財政預算案》上周三公布，將定額100元印花稅的門檻上調至400萬，隨即帶動上車客及投資者問盤量增加。早前Full Pay豪斥2,565萬元狂掃5伙單位的資深投資者呂宇健（Ken Sir）認為，新措施可有助減少置業成本，少交約6萬元稅項變相是送多半年租金予業主，預計未來一季400萬元以下細價樓交投上升。
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| AI摘要：
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睇好租金回報 部份升至5厘
隨著400萬樓印花稅降至100元，Ken Sir直言有利細價樓市場，其中一個原因是睇好租金回報。他解釋，自樓價大插水，過去銀行估價達到最高峰480萬的單位，今時今日估價已跌至約300萬頭水平，「我之前斷定細樓價跌多咗，在租金上升及樓價下跌同時，租金回報率將會上升，目前租金回報率已由4厘升到5厘水平。」
他續稱，不要看輕今次印花稅減少的置業成本，「樓價400萬元的單位要繳付樓價1.5%印花稅，即大約6萬元，最新大減至100元，即係平了59,900元，而這些單位每月收租1萬多，相等於6個月租金。」
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較估價低水10% 擬買入短炒
若這類樓價300萬至400萬元的細價樓多次轉手，他假設「可能300幾萬買入，短炒下手再買380萬」，就可節省兩次印花稅，合共可慳逾10萬元，因此Ken Sir估計細價樓交投將會越來越旺，未來一季的轉手率將大幅上升。他又指，若單位較銀行估價低水10％便會購入短炒，「我會繼續去留意一些銀行估價約300萬至300萬中的物業，目標買10至15伙細價單位」。
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簡單翻新裝修 提高出售機率
作為炒家，Ken Sir補充買入細價樓後並非「求其簽個名就賣走或直接出租」，建議需要為單位簡單翻新「增值」，提高出售機率，「輕輕裝修一下，望落去似有20萬至30萬的裝修，下手用家只需要支付首期一成、借按揭九成，咁個單位就可以輕鬆轉手」。
近期先後入市多個單位
早前Ken Sir頻頻入市，今年1月中先以297萬元Full Pay買入荃德花園C座中層B室，面積約340方呎，兩房間隔，呎價約8,735元。據了解，原業主於2013年以245.28萬元購入單位，持貨12年賬面獲利近52萬元，升幅達21%。Ken Sir當時向《星島頭條》表明單位將會用作短炒投資。
相隔一周，Ken Sir再斥資1,385萬元買入擎天半島6座中層戶，實用面積632平方呎，成交價為1,385萬元，呎價約21,915元，同樣是Full Pay入市。據了解，該單位為銀主盤，原業主早於2010年9月以1,130萬元買入。
另外，他又連環掃入荃灣荃景圍一帶屋苑的細單位，當中包括多伙荃灣中心細單位。作價最平為5座中高層D室，實用面積324平方呎，成交價280萬元，呎價8,642元。據悉，原業主1998年買入價98萬元，單位升值約182萬元或1.86倍。至於另一伙為17座高層E室，實用面積329平方呎，成交價288萬元，呎價8,754元。原業主2010年買入價132.8萬元，單位升值約155.2萬元或1.17倍。
餘下一伙為19座中層H室，實用面積374平方呎，成交價315萬元，呎價8,422元。原業主2011年買入價185萬元，單位升值約130萬元或72%。
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