Ken Sir呂宇健料細價樓大旺 少交6萬稅如半年租金 買貨短炒需一個條件
發佈時間:06:00 2025-03-05 HKT

新一份《財政預算案》上周三公布,將定額100元印花稅的門檻上調至400萬,隨即帶動上車客及投資者問盤量增加。早前Full Pay豪斥2,565萬元狂掃5伙單位的資深投資者呂宇健(Ken Sir)認為,新措施可有助減少置業成本,少交約6萬元稅項變相是送多半年租金予業主,預計未來一季400萬元以下細價樓交投上升。
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AI摘要:
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睇好租金回報 部份升至5厘
隨著400萬樓印花稅降至100元,Ken Sir直言有利細價樓市場,其中一個原因是睇好租金回報。他解釋,自樓價大插水,過去銀行估價達到最高峰480萬的單位,今時今日估價已跌至約300萬頭水平,「我之前斷定細樓價跌多咗,在租金上升及樓價下跌同時,租金回報率將會上升,目前租金回報率已由4厘升到5厘水平。」
他續稱,不要看輕今次印花稅減少的置業成本,「樓價400萬元的單位要繳付樓價1.5%印花稅,即大約6萬元,最新大減至100元,即係平了59,900元,而這些單位每月收租1萬多,相等於6個月租金。」
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較估價低水10% 擬買入短炒
若這類樓價300萬至400萬元的細價樓多次轉手,他假設「可能300幾萬買入,短炒下手再買380萬」,就可節省兩次印花稅,合共可慳逾10萬元,因此Ken Sir估計細價樓交投將會越來越旺,未來一季的轉手率將大幅上升。他又指,若單位較銀行估價低水10%便會購入短炒,「我會繼續去留意一些銀行估價約300萬至300萬中的物業,目標買10至15伙細價單位」。
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簡單翻新裝修 提高出售機率
作為炒家,Ken Sir補充買入細價樓後並非「求其簽個名就賣走或直接出租」,建議需要為單位簡單翻新「增值」,提高出售機率,「輕輕裝修一下,望落去似有20萬至30萬的裝修,下手用家只需要支付首期一成、借按揭九成,咁個單位就可以輕鬆轉手」。
近期先後入市多個單位
早前Ken Sir頻頻入市,今年1月中先以297萬元Full Pay買入荃德花園C座中層B室,面積約340方呎,兩房間隔,呎價約8,735元。據了解,原業主於2013年以245.28萬元購入單位,持貨12年賬面獲利近52萬元,升幅達21%。Ken Sir當時向《星島頭條》表明單位將會用作短炒投資。
相隔一周,Ken Sir再斥資1,385萬元買入擎天半島6座中層戶,實用面積632平方呎,成交價為1,385萬元,呎價約21,915元,同樣是Full Pay入市。據了解,該單位為銀主盤,原業主早於2010年9月以1,130萬元買入。

另外,他又連環掃入荃灣荃景圍一帶屋苑的細單位,當中包括多伙荃灣中心細單位。作價最平為5座中高層D室,實用面積324平方呎,成交價280萬元,呎價8,642元。據悉,原業主1998年買入價98萬元,單位升值約182萬元或1.86倍。至於另一伙為17座高層E室,實用面積329平方呎,成交價288萬元,呎價8,754元。原業主2010年買入價132.8萬元,單位升值約155.2萬元或1.17倍。
餘下一伙為19座中層H室,實用面積374平方呎,成交價315萬元,呎價8,422元。原業主2011年買入價185萬元,單位升值約130萬元或72%。
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