市場「供平過租」增多 受惠$100印花稅 細價樓掀尋寶熱｜王美鳳
發佈時間：06:00 2025-04-01 HKT
今年財政預算案為市場送了點「甜」，公布400萬元或以下物業的置業印花稅降至僅100元，令初次置業上車人士受惠，亦同步有利推動買樓收租需求。若以樓價400萬元單位為例，置業印花稅由原來6萬大減至只需付100元。根據土地註冊處數字，去年400萬以下住宅買賣成交有13,428宗，佔整體成交比例約25%。
上車人士紛「轉租為買」
本港已進入減息周期，銀行去年已提速減息3次，令現時市場按息3.5厘已低於30年平均按息水平4.09厘水平，對比現時租金回報平均約3.5厘，「供平過租」個案已逐步增多，不少400萬以下細價樓之租金回報更高逾4%，屋苑樓盤選擇包括九龍灣得寶花園、荃灣荃威花園及沙田河畔花園等（例子僅供參考，樓價及租金或會基於不同因素出現變化）。
現時加上物業買賣印花稅減至100元，令置業成本減少，相信可推動更多初次上車人士選擇轉租為買，同步吸引買樓收租人士在細價樓市場尋寶。
舉個例子，以九龍灣一個屋苑約380方呎單位為例，作價約380萬，若於2月26日前購入此單位，置業印花稅率為1.5%，金額57,000元；在新財案後現時入市此單位之印花稅降至僅100元。
有關單位現時租金約16,500元，若買入此單位申請7成按揭及30年還款期，以目前市場按息3.5厘計算，月供金額約11,945元，「供平過租」情況相當明顯，金額相差達4,555元；即使申請9成按揭，月供金額約15,360元亦屬「供平過租」，在租屋貴過供樓的情況下，加上現時樓市見底勢頭趨穩，若買家已備有足夠首期，相信傾向轉租為買之機會較大。
400萬以下交投增幅明顯
若屬於買樓收租人士，這類租金回報高的細價樓甚具吸引力，除了置業成本低，按上述租金計，租金回報高達5.2厘，等於買樓後租金全數可作為供樓之餘，尚有餘額可作回報又或幫助抵銷置業雜項支出。再者，去年收租物業按揭之租金列作入息之計法亦已放寬，由租金7成上調至租金8成可計作入息審批按揭，降低了買樓收租人士申請按揭之入息要求，幾項誘因增加下，料可掀起細價樓尋寶熱。
事實上，財案公佈後的3月份，樓市出現轉旺勢頭；當中400萬以下較細價物業的交投受惠印花稅優惠出現明顯增幅，尤其新放寬範圍樓價介乎300萬以上至400萬之單位更為活躍，根據中原按揭客戶個案，3月首20天此樓價範圍的個案按月增加1.9倍，若對比去年同期則增加3.5倍。
王美鳳
中原按揭董事總經理
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