租樓滲水遇業主違諾遲維修 想毀約又怕撻訂 大律師：需提供關鍵證明
發佈時間：06:00 2025-04-17 HKT
近年本港租務需求旺盛，但若租戶發現簽約時的承諾與實際情況不符，可能會陷入兩難。近日有網民在社交平台上分享租樓經歷，簽了臨約後發現業主改變修繕承諾，擔心滲水問題會影響入住質素，但又怕撻訂損失訂金。執業大律師陸偉雄就向《星島頭條》解釋，臨時租約一經簽署即具法律約束，即使租戶發現業主未能履行口頭承諾，若沒有關鍵性證據證明，退租不但損失訂金，更有可能要賠償租金及佣金給業主。
業主改口 等兩個月才能施工
事主在Threads上發文表示，看中的租盤雖然主人房窗台有滲水情況，但業主當時承諾會盡快處理，並表示由於樓層較高，將用吊船維修外牆，不會影響入住。但在簽臨約時，合約不但沒有寫明業主須處理好滲水問題，地產代理更表示「臨約唔寫咁多，寫嚟冇用」，心急之下就簽了合約。
豈料簽約數天後，雖然牆面滲水痕跡已修復，但業主突然改口表示外牆部分需要搭棚維修，還要等兩個月才能施工。事主擔心若滲水情況惡化，會損壞傢俬及引起其他居住問題，故詢問能否撤回合約或取回訂金。
網民：地產代理也有責任
貼文一經發布後，隨則引起熱議，有網民留言「咁你都租，佩服，你簽咗約唯有硬食」，還指事主如果選擇毀約的話，不僅會撻訂，還要支付佣金給地產代理，並指臨約都可以寫得很詳細，「不夠紙就加紙寫」。該網民亦建議，現時情況可以要求業主寫多一張合約，內容為限期內將滲水問題處理好，同時若屋內任何物件因滲水而損害，業主都要即時安排根據。
另有網民提議可先入住，但與業主協商在維修期間免租。更有網民指出，地產代理也有責任，認為代理為促成交易收佣金，才與事主講「臨時合約未必要寫好詳細」。
陸偉雄：臨約具法律約束力
陸偉雄強調，臨時租約是具備完整法律約束力的合約。「所謂『臨時』，是一個過渡性合約，當正式租約簽署後，臨約就會失效。但在正式合約尚未簽署前，臨約仍然生效。」他指出，臨約通常只會列明重要事項，如每月租金、按金金額、租期長短等關鍵條款，而許多細節則不會詳細記載，包括滲水問題誰負責、何時修復等，這些往往靠口頭協議解決。
證據可包括錄音及短訊記錄等
對於事主的困境，陸偉雄指出，若要推翻合約，必須證明業主有失實陳述或誤導。「若能證明業主或代理承諾過會快速修復滲水問題，而這承諾是你簽約的關鍵考量，你的理據就較強；但若沒有證據，只是各執一詞，法官很可能不會接納你的說法。」他進一步解釋，證據可包括錄音、短訊記錄、證人證詞等，但若只有租客一方的口頭陳述，而沒有其他支持證據，法官可能不予採信。
不過，陸偉雄亦提出質疑，滲水在香港舊樓單位中很普遍，不能僅因滲水問題就推翻租約。「若真的認為滲水是租樓的關鍵考量因素，為何不在臨約中明確列明？即使代理不寫，事主亦可要求代理將維修事項寫入合約中。」若租客聲稱滲水問題至關重要，但臨約中卻未寫明業主必須在何時修復，法官很可能會質疑租客的真實考量。
陸偉雄還特別提醒，撻訂可能會面臨更嚴重的後果，若業主在經濟不景的情況下無法短時間內找到新租客，他可能會追討事主更多損失，包括租金損失，而這損失可能遠超兩個月按金。此外，租客可能還需支付地產代理佣金。
可在正式租約中加入詳細條款
儘管如此，陸偉雄表示問題依然有轉圜餘地。他指出，既然租客尚未簽署正式租約，可在正式租約中加入更詳細的條款，如要求業主在特定日期前修復滲水問題，或者若因滲水導致損壞，業主需負責維修賠償等，甚至可以加入「若維修工作未能令人滿意完成，租約則終止」的條款。
陸偉雄最後提醒所有租客與業主，不要低估臨時租約的法律效力，「臨約不是兒戲，而是嚴肅的具法律約束力的合約。」如有關鍵考量因素，必須在臨約中明確寫明，甚至可以寫「上述情況若不滿意，租客可隨時最終租約」，這樣才能百分百保障自己的權益。
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驗樓師：窗框老化或鬆動導致滲水
針對滲水情況，資深驗樓師賴達明（明哥）表示，由於滲水牆面位於窗臺底下，比較大機會是因窗邊老化或者窗框鬆動而導致入水，應由單位業主負責維修。另外，若是由於外牆結構原因導致滲水，責任則在業主立案發團和管理公司上，須找管理處檢查外牆情況。明哥亦指出，即使業主已將室內牆面修繕，但若沒從源頭解決問題的話，日後肯定會繼續滲水。
對於業主需要搭棚而非使用吊船進行維修的說法，明哥表示，這基於安全考慮，因為該單位屬於高層，用吊船方式未必適合，而是需要工人進入單位進行搭棚處理，重新做窗台的防水膠邊，有必要的話可能整個窗都要更換。
