企管達人——打造綠色商場收入倍升陽房吳兆基「點石成金」

企管達人本報記者

2015-06-18 16:18

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       因時制宜，是企業突圍而出的必然定律。面對金融海嘯、內地自由行客強勁消費及全球綠色文化的大趨勢，陽光房地產基金行政總裁及執行董事吳兆基可謂是因時制宜，幾番「出招」，便把手上物業「點石成金」。時至今天，該集團淨物業收入由○六年的兩億多元，飆升到逾四億元，並致力實行綠色管理，令寫字樓及商場變得更「搶手」。記者：王東亮攝影：羅國輝
      將陽光房地產旗下的商場翻新增值，是陽光房地產基金行政總裁及執行董事吳兆基上場後的目標。由分析員做到上市公司執董，成功管理二十間物業、一百五十位同事，淨物業收入由○六年的兩億多元，飆升到今年逾四億元，吳兆基謙稱，「同事的貢獻比我多！」
      管理人最緊要謙卑
      他引述《從A到A+》一書，指最好的管理人除了要留意自己的能力與弱點外，還要謙卑，「若說租務管理，有同事叻過我；若說處理投資者的關係，亦有人比我在行，謙卑是最大的功課，令大家各盡其能，帶出團隊威力，行少很多冤枉路。」
      故吳兆基崇尚「關係與溝通」的管理文化，鼓勵創意，「好似當年上市時，公司淨物業收入兩億多元，我當時亦問同事︰『你們認為五年後會怎樣？』結果無令投資者及客戶失望。」
      他舉例，這五年間，公司同事做事不遺餘力，「試過有一次，他們到將軍澳走了一轉，發現要找個地方吃喝非常困難，於是同事們便提出是否要增加旗下將軍澳新都城商場一期的餐飲租客。」他又指，當上水中心成為內地自由行客的購物熱點時，同事們又會想，是時候引入有潛力的新租客。
      集團上下齊心協力，令旗下物業出租率大躍進，就如去年九月底寫字樓的出租率達九成七，零售業達九成九，平均亦有九成八，租金三十元一呎，這五年來，總租金翻了番，淨物業收入由○六年的兩億多元，增至去年逾四億元，「公司上市前，出租率不過九成，租金不過二十五元呎，好似將軍澳新都城商場，上市前出租率僅八成三至八成四。」
      租客看重環保效益
      陽光房地產非常看重旗下的三大物業，包括皇后大道東二四八號、上水中心及新都城商場一期。為了將手上物業「點石成金」，該集團近年致力綠色管理，令寫字樓及商場變得「搶手」。自一九九八年落成的皇后大道東二四八號甲級寫字樓，去年八月獲香港環保建築協會頒發白金評級，吳兆基直言，難度很高，「大廈落成十四年，不像新大廈可以一開始就引入環保設計，當中存在很多限制，卻事在必行。因不少業主及租客每天留守大廈最少八至十小時，愈來愈多跨國公司進駐寫字樓前，也會看重大廈的環保效益。」
      就如在改善空氣質素方面，皇后大道東二四八號的寫字樓在每一層都安裝了納米光催化氧化殺菌系統，有效除去室內空氣中的甲醛。該大廈的停車場更設有二氧化碳感測器，因而獲得環保署頒發的「室內空氣質素檢定證書」。推動優質水、節省能源，甚至回收方面，陽光房地產亦不遺餘力，既設有感應器控制鹹淡水用量，採用LED燈，更安排專人上門回收廢物，加設環保的空中花園。
      吳兆基強調，集團旗下的寫字樓及商場各有資產優化的預算，「二○一○年，集團花了近一千五百萬元去優化資產，重點開支就花在旗下三大物業。」
      引入新租戶吸內地客
      除了採取綠色管理外，該集團近年亦調整引入商場租客的策略。就如上水中心在多年前便因應內地自由行生意，引入新消費品牌。「上水中心地方不大，不可能容納大型店舖，最好選擇一些佔地少、承受得起租金的行業進駐，如參茸海味、電器舖、蘋果特許經銷商SUNION，這些都是自由行客喜愛的消費品。」吳兆基說。
      將軍澳商場將轉型
      陽光房地產基金在○六年尾上市，在○七年中至○九年期間，集團投資很多心血去優化上水中心。吳憶說，○八年尾，金融海嘯第一波襲來，○九年一月，公司就要開始上水中心第二期工程招標，「那一段日子都幾難忘，經濟前景不明朗，但工程『照上馬』，結果正好把握了機遇，只花了二千萬便能優化物業，價錢不太貴。若以今天的價位來看，多一倍的價錢都未必做得到。」
      他指，未來三至四年，將軍澳新都城商場也要轉型，「該社區人口由十多年開始進駐，當時大量年輕夫婦遷入，如今人口結構開始轉變，他們的子女漸漸長大，消費模式不如往昔，故無論在貨品消售及消費品牌上，也需要稍大的改動，逐步引入新租客，為商場帶來新面貌。」
      面對金融海嘯第二波襲來，吳自信能抓緊機會，「歐美等跨國公司收緊預算，相繼撤離中環，減輕租金成本，故公司在觀塘、灣仔等二、三線地域的寫字樓，便有機會引入具潛力的大租戶。」
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