陳啟豪 - 放寬壓測難撐樓市｜二叔公啟事錄
陳啟豪
2022-10-10 00:00
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隨著各大銀行先後上調最優惠利率（P），標誌着本港正式展開新一輪加息周期，金管局最新向銀行發出指引，將按揭貸款壓力測試要求，由「加3厘」降至「加2厘」，變相每月入息門檻降低逾一成，減低置業人士入市難度。
當局在加息之際，反而放寬壓測要求，此舉被不少人視為「托市」。事實上，壓力測試於2010年引入時便設定為「加2厘」，現時只是還原最初水平，筆者相信未來港銀加息幅度不會與美國「睇齊」， 加息超過2厘的機會較細，故仍在壓測範圍之內，加上供款與入息比率（DTI）要求維持五成，理論上能夠提供足夠的防護。
不過放寬壓測能否撐起樓市，筆者則有所保留。新壓測要求下，若以貸款額500萬元、供款年期30年及最新實際利率2.875厘計算，最低月入要求由49295元降至44100元，即門檻降低5195元或10.5%，確實可釋放部份購買力，尤其過往準備買樓但月入「掹掹緊」的準買家。
然而加息周期下市場對入市抱觀望態度，當前包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）等樓市「辣招」仍生效，置業人士如不慎摸頂入市，需要支付額外稅務成本才能甩手，變相會被綁手綁腳三年，投資者不得不加倍謹慎。再者，自2019年政府首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士已獲豁免毋須通過壓力測試，這類自住需求人士亦難受惠於新壓測要求。因此，筆者相信，放寬壓測措施對樓市的實際支持作用有限，市場仍靜待月內「二十大」及《施政報告》能夠出台振興經濟及改善樓市措施。
靄華押業主席
陳啟豪
當局在加息之際，反而放寬壓測要求，此舉被不少人視為「托市」。事實上，壓力測試於2010年引入時便設定為「加2厘」，現時只是還原最初水平，筆者相信未來港銀加息幅度不會與美國「睇齊」， 加息超過2厘的機會較細，故仍在壓測範圍之內，加上供款與入息比率（DTI）要求維持五成，理論上能夠提供足夠的防護。
不過放寬壓測能否撐起樓市，筆者則有所保留。新壓測要求下，若以貸款額500萬元、供款年期30年及最新實際利率2.875厘計算，最低月入要求由49295元降至44100元，即門檻降低5195元或10.5%，確實可釋放部份購買力，尤其過往準備買樓但月入「掹掹緊」的準買家。
然而加息周期下市場對入市抱觀望態度，當前包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）等樓市「辣招」仍生效，置業人士如不慎摸頂入市，需要支付額外稅務成本才能甩手，變相會被綁手綁腳三年，投資者不得不加倍謹慎。再者，自2019年政府首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士已獲豁免毋須通過壓力測試，這類自住需求人士亦難受惠於新壓測要求。因此，筆者相信，放寬壓測措施對樓市的實際支持作用有限，市場仍靜待月內「二十大」及《施政報告》能夠出台振興經濟及改善樓市措施。
靄華押業主席
陳啟豪
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