加強促進者角色 政府不能空談
立法會工務小組委員會上周審議「旺角洗衣街社區會堂」項目，工程造價相對並不算高（預算為8400萬元），但卻引起筆者與多位議員的關注和批評。首先該幅前身由水務署及食環署使用的政府土地，丟空了足足10年時間，當局才能敲定如何發展及開始向立法會申請撥款。即使往後一切順利，擬建的社區會堂預計亦要去到約2028年才可落成啟用，與新一屆政府提倡的提速、提效目標背道而馳。
即使既往不咎，只向前看，根據政府在現階段提供的資料，有關項目及其所在用地的發展計畫，仍有不少不確定和惹人質疑之處。
整幅土地面積達1.15公頃，位處旺角洗衣街與亞皆老街交界，旁邊就是東鐵綫旺角東站，與荃灣綫旺角站亦相距不遠，實屬難得的市區靚地。而政府已將地皮放入2022/23年度的賣地表作商業發展用途，並透過賣地條款，要求中標發展商在商業項目內代為興建有關社區會堂，在建成後再向其支付所需建造費用，做法本身並無不妥，過往亦有不少類似例子。
然而，對於今次擬建的社區會堂的佔地、位置及設計，能否透過今次發展增強區內道路、車站及行人設施的連繫性和暢達性，以及如何處理用地內的廿多棵樹木（包括1棵古樹名木及2棵具特別價值樹木），哪些必須保留及如何加以善用，減少對項目發展的影響等，當局未有提供較詳細的規劃及設計研究和較清晰的指引。有關情況不但妨礙議員對建議的有效審議，同時亦可能對賣地價格和發展速度造成負面影響。
近期有多幅官地的售價遠低於市場預期，甚至出現流標，除了因為最近的經濟與樓市狀況欠佳，部分用地存在較多額外要求及不明朗因素可能也是原因之一。相對於由港鐵或市建局招標的發展項目，有關機構事前已就擬議發展做了不少研究和規劃工作，明確當中的技術問題和發展限制，甚或提供了初步的設計和解決方案，減少入標者對發展項目的疑惑和風險，令有意參與的發展商更具信心，達致多贏局面。
洗衣街項目已經過長達10年的醞釀，相關政府部門的專業人士，理應有足夠時間預早做好有關規劃、研究和可行性的設計，減少審批不確定的因素，從而提高招標的吸引力和售價，後者對當前面臨嚴重財赤的特區庫房尤其重要。
即使用地成功出售，若當局對擬建社區會堂的設計要求欠缺清晰，在審批或驗收時才表達不滿及提出要求，不單會影響相關社區服務的提供、可能導致造價超支，更甚是會拖慢整個商業項目、整幅市區地王的發展，造成三輸局面。
除了社區會堂，政府近年還會在一些項目的賣地條款，要求中標者代為興建海濱長廊、行人天橋、公園、幼稚園、安老院和地區康健中心等等。原意是希望善用有限的土地資源（尤其是舊區），來提供更優質、更多元化的公共設施，以及借助市場力量加快其建設速度，但往往卻導致部分相關項目出現延誤、爭拗，以至疑似「貨不對版」的指控，主要原因之一就是前期工作做得不足，欠缺規劃和設計的可行性考慮。
有人或會質疑，上述情況乃發展商故意「歎慢板」或「將貨就價」所致，但試問有哪個發展商在成功投得土地後，會不想將項目建設得更快、更好呢？不少業界人士反映，類似延誤或「走樣」問題，很多時候是源於相關部門審批緩慢及指示不清，只顧擔當「監管者」，而忘卻扮演好「促進者」的角色。尤其在涉及跨局、跨部門的發展項目，各方缺乏協調，互相推莊卸責的情況時有發生，令社會、發展商及相關專業人士成為受害者。
鑒於洗衣街項目已拖延了太長時間，筆者無意再反對或阻慢其發展，僅希望當局提供更多相關資料，以及在其他公私營合作項目中，充分善用和發揮政府內外的專業人士，透過做好前期研究和規劃，減少不明朗因素和不清晰的要求，促使發展加快，質量提升，真正落實「七一講話」中的「有為政府結合高效市場」。
2022年11月15日
