北部都會區發展的局限與挑戰
特區政府在2021年《施政報告》提出《北區都會區發展策略》，透過發揮「一國兩制」、背靠祖國的獨特地位和優勢，與深圳合作推展「雙城三圈」的規劃和發展概念，將香港北部發展成一個宜居、宜業、宜遊的現代為都會區，為香港、深圳，以至整個粵港澳大灣區的未來發展注入新動力。擬議的北都佔地達300平方公里，是規劃中的中部水域人工島的30倍，潛力無限，機遇處處，但同時亦存在不少現有的局限和挑戰，有待政府及社會各界共同面對和克服。
首先，有別於由無到有、猶如白紙一張、業權全歸政府，並且全屬空曠平地的人工島或近岸填海區，北都現有土地有大量山巒、河流、濕地和已發展用地，同時大部分土地已在不同年代納入不同的分區規劃大綱圖；當中已批出土地的地契，大部分已註明了其規劃用途；部分土地的業權相當分散，並存在不少現有實際用途，與訂明的規劃或地契用途不相符的情況。如何將有關土地整全、妥善地重新規劃，有效、有序地發展或加以保育，比起如何確保填海工程做到又經濟、又環保，相信會更具挑戰性。
相對於規劃用途問題，要妥善處理北都土地上的現有居民、營業者及其他使用者，其難度與挑戰可能更為巨大。居民方面有傳統的新界原居民鄉村、在不同年代興建的鄉村發展區（丁屋/村屋），以及在不同私人或政府土地上違規興建的寮屋住戶。營業者包括各式農戶、魚塘及禽畜農場經營者、不同種類的棕地作業者、一些舊式工業村的租戶等。還有不少仍然用於宗祭祀用途的祖堂地、具備歷史文化價值的古建築、大量合法或非法的山墳和龕位，以至一些風水龍脈等。哪些需應當保留及維持現狀，哪些應被遷移以至取締，如何安置、重置及作出合理補償等，均需要有計畫、有策略地小心處理。
此外，整個北都涵蓋了10個現存或處於不同發展階段的新市鎮和發展區。已完成發展的有粉嶺/上水新市鎮、元朗新市鎮及天水圍新市鎮；興建中或處於後期規劃及設計階段的有洪水橋/厦村新發展區、古洞北/粉嶺北新發展區、元朗南發展區和落馬洲河套區港深創科園；擬議或前期規劃中的有新田/落馬洲發展樞紐、文錦渡物流走廊和新界北新市鎮。政府有需要因應北都發展策略和深港兩地的最新發展，對各個興建中或規劃中的發展區加以擴大和整合，但同時要避免因相關調整而拖慢原定的發展進度。
政府強調會以「基建先行，創造容量」原則來發展北都，先後提出了最少7條新鐵路和3組主幹道項目。前者包括連接洪水橋與深圳前海的港深西部鐵路，貫穿北部縱與橫交通的北環綫主綫、北環綫東延綫、東鐵綫北延綫和中鐵綫。
運輸基建尚未落成
上述運輸基建計畫看似相當宏大和完備。問題是該10項基建全部仍處於設計勘測、前期規劃，以至非常初步的概念構思階段，部分甚至連目標動工年份都欠奉。
前述的多個北都新發展區，最快到明年便有首批居民遷入，與各項運輸基建出現相當大的時間差。如何避免有關居民變成嚴重缺乏交通配套與社區設施的「開荒牛」？如何確保新增的人口和產業，不會對現有居民生活及其他土地使用者造成重大影響？除了想辦法縮短上述發展時差，一些短中期的紓緩措施也是必須的。
「職住平衡」是北都發展的另一重要理念。整個北都完成發展後，將合共有多達90萬個住宅單位，可容納約250萬人口。政府估計區內各類新舊產業可提供約65萬個工作機會，有助改變現時有大量北區居民，需要每日長途跋涉往返港九市區上下班，所造成的交通費及時間虛耗、空氣污染和碳排放問題等。
職住失衡問題惡化
然而亦有人質疑，多個北都新市鎮的房屋發展都是公營為主，新增產業則偏重創新科技和高端物流業，勞動力與職位供求可能出現錯配，反而導致「職住失衡」更趨嚴重。
筆者提出種種局限與挑戰，並非要質疑或反對北都發展，而是希望主事官員能夠預示和正視有關問題，早作籌謀，正面、積極地應對，攜手將北部建設得更快、更好！
2023年5月9日
