張日強 - 堅尼地城地皮截標考驗競投價｜樓聲隨筆
張日強
2023-06-30 00:00
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市況有輕微回落之勢，樓宇買賣亦稍見下跌，市場新盤表現較理想，二手樓市場則相對慢熱，令到政府推出的地皮都備受一定壓力。然而，地皮嚴重短缺，尤其位處市區的優質靚地仍極具投資潛力，今日截標的西環堅尼地城西寧街商住地皮，由於地皮位置理想，加上市區地皮罕有，相信一眾發展商都會積極入標角逐，惟遇上近期市況正在慢熱回調，估計入標價都會傾向保守審慎，特別是中標財團須保留2棵古樹細葉榕及搬遷逾百年歷史的東華痘局拱形牌坊等，加上建築年期長達9年及利息成本等，預計都會影響財團的入標價。
保留古樹及搬遷逾百年歷史牌坊
整體市場氣氛回軟，尤其樓價連升4個月後斷纜，5月份按月回落0.7%，或多或少都會影響今日截標的堅尼地城地皮入標價，雖然屬市區罕有靚地皮，惟有關地皮都存在不少問題，當中包括單位設有限呎條款，不可少於280方呎；須保留2棵古樹細葉榕及搬遷逾百年歷史的東華痘局拱形牌坊等，亦須興建臨時公共交通總站和公廁，以及興建一個全新公共交通總站及公廁等政府設施。另須進行岩土勘察工程，完成斜坡保養、預防山泥傾瀉、緩解及補救工程，須於6個月內就發展項目提交噪音及渠務影響及定量風險的評估報告，加上建築年期長達9年，較一般6年期為長，連同較長年期利息支出，相信對各財團的入標價都有極大影響，預期入標價都會傾向保守審慎，甚至乎有機會以每呎約5000元或以下的標價競投，即標價僅約12億。
發展年期長達9年 成本利息高企
該幅地皮面積約24327方呎，若作純住宅發展，涉及可建總樓面約24.32萬方呎；若作商住發展，最大可建總樓面約29.19萬方呎。
張日強
保留古樹及搬遷逾百年歷史牌坊
整體市場氣氛回軟，尤其樓價連升4個月後斷纜，5月份按月回落0.7%，或多或少都會影響今日截標的堅尼地城地皮入標價，雖然屬市區罕有靚地皮，惟有關地皮都存在不少問題，當中包括單位設有限呎條款，不可少於280方呎；須保留2棵古樹細葉榕及搬遷逾百年歷史的東華痘局拱形牌坊等，亦須興建臨時公共交通總站和公廁，以及興建一個全新公共交通總站及公廁等政府設施。另須進行岩土勘察工程，完成斜坡保養、預防山泥傾瀉、緩解及補救工程，須於6個月內就發展項目提交噪音及渠務影響及定量風險的評估報告，加上建築年期長達9年，較一般6年期為長，連同較長年期利息支出，相信對各財團的入標價都有極大影響，預期入標價都會傾向保守審慎，甚至乎有機會以每呎約5000元或以下的標價競投，即標價僅約12億。
發展年期長達9年 成本利息高企
該幅地皮面積約24327方呎，若作純住宅發展，涉及可建總樓面約24.32萬方呎；若作商住發展，最大可建總樓面約29.19萬方呎。
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