聯儲局今夜料發減息訊號 「供平過租」可重現？專家稱入市還看一關鍵｜議息前瞻
發佈時間：06:00 2024-07-31
美國聯儲局將於本港時間周四凌晨公布議息結果。利率期貨顯示，交易員普遍預期聯儲局今次會「按兵不動」，至9月會議才減息0.25厘。有「聯儲局線人」之稱的《華爾街日報》記者Nick Timiraos日前亦指，預計局方將於今次會議發出9月減息訊號。有地產界人士預計，一旦美國開展減息，而本港跟減超過半厘，將重現「供平過租」，刺激投資客入市，為樓市帶來新一波購買力。《星島頭條》翻查個別藍籌屋苑放盤發現，若供樓利息下調0.5厘，對物業投資客而言，確實會出現「供平過租」。
踏入租務旺季，美聯物業預計愈來愈多內地生、高才、專才等湧港所衍生的租賃需求，可推動租金持續上升。該行指出，上半年樓價指數累跌4%，已形成「租金升，樓價跌」的情況，相信隨着聯儲局9月開始減息的機會愈來愈高，若本港銀行業未來跟隨美國聯儲局減息超過0.5厘，「供平過租」將重現，促使「轉租為買」及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。
《星島頭條》在主要地產代理行的網站，物色了同時放售及放租的單位，比較買入單位的按揭月供金額，以及放盤租金。舉例藍籌屋苑太古城安盛台建安閣503實呎的低屋F室，現時以800萬元放售，放租則為月租18,500元。
倘減半厘 買太古城「供平過租」
以現時實際按息4.125厘計，若投資者支付50%首期、供款30年，按揭月供為19,386元，若成功以18,500元放租，租金收入未能完全覆蓋按揭支出，每月需要「補貼」886元。
不過，若本港銀行最優惠利率下調0.25厘，實際按息降至3.875厘，按揭月供已降至18,809元，貼近租金收入。若本港銀行減息幅度達0.5厘，令實際按息降至3.625厘，按揭月供將降至18,242元，並會出現「供平過租」，投資者靠租金收入足夠供樓。
入市第一城 現已抵銷供樓支出
另一租務成交活躍的沙田第一城，4期44座中層F室，現時以480萬元放售，放租為月租15,300元。若投資者造50%按揭，以現時實際按息4.125厘計，按揭月供11,632元，本身已「供平過租」。倘若本港銀行減息0.5厘，實際按息降至3.625厘，月供更低至10,945元，即每月淨賺超過4,000元。以上例子未計管理費等支出，單位亦可能有恒常的維修支出。
麥萃才：投資與否還看定存回報
雖然個別屋苑已出現支付50%首期買入投資、並出現「供平過租」的情況，但浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才直言，投資者要問自己一個問題，現在動用這麼多資金作投資是否值得？「有Opportunity Cost（機會成本），放在銀行也有3厘多、4厘」，投資者看的是買樓收租回報，等於或高於定存利率，投資才會成立。
在前述太古城例子，若成功以每月18,500元放租，一年租金收入為22.2萬元，除以樓價800萬元，租金回報率2.775厘；而在沙田第一城的例子，若以每月15,300元租出，一年租金收入18.36萬元，除以樓價480萬元，租金回報率3.825厘。
麥萃才續說，雖則敍造定存，僅到期收取利息，不像買樓有機會做到資本增值，但「現在看不到樓價會升，第二回報率又低於銀行定期，看不到為甚麼要買（來投資）。問題是現在利息太過高！當利息降到一定水平，投資者、投機者便會全部出來，樓市便逆轉」。
麥萃才認為，若美國開展減息，一至兩季應可減1至1.5厘，「估計不用太久時間，視乎數據，若核心通脹率維持在2%以下、失業率強勁，其他指標也很差的話，可能會減多一些，因為有空間減」，屆時利率敏感資產，「包括樓市，反應會大一些，入來的人包括投資者、投機者，但開頭減息影響不是很大」。
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