長實料樓市呈兩極化 豪宅升5% 趙國雄：一手貨尾存量約4萬伙 成樓市最關鍵因素

全面「撤辣」初期樓市交投顯著回升，惟近數月開始逐步回落。長實趙國雄認為屬正常現象，交投不可能一直維持高水平，又指受到一手貨尾存量高企影響，樓市將呈兩極化，今年中小型住宅樓價波幅可達10%，相反豪宅樓價則看漲，料可錄得約5%升幅。

長實執行董事趙國雄接受本報訪問時表示，撤辣後無論一手或二手市場，交投均顯著回升，主要是因為之前被壓抑的購買力迅速釋放，部分有能力或者有需要人士，紛紛落實置業決定，然而市場始終需要時間消化，交投不可能一直保持在高水平，回落屬正常現象。

他又說，「撤辣」對樓市具正面刺激作用，有助推動樓市交投增加，以新盤市場為例，2月底至今累積錄得逾8,300宗成交，佔去年全年成交量接近80%，假如下半年能夠維持在8,000宗水平，今年新盤成交量有望達到1.5萬至1.7萬宗，比去年多出約4成至逾5成。

美減息本港未必跟

市場普遍預期美國下半年有機會減息1至2次，最快9月開始減息，惟趙國雄對此持觀望態度，又說即使美國落實減息，今年香港跟減機會不大，而且就算息口下降0.25厘至0.5厘，由於減幅輕微，作用亦十分有限。

趙國雄又指出，現時一手貨尾存量約達4萬伙，需要最少兩年時間去消化，成為影響樓市最大關鍵因素，因為假如發展商希望加快去貨速度，需要採取「先求量」銷售策略，以致對樓價構成壓力，預期今年全年中小型住宅樓價，波幅可達10%。

不過，當一手貨尾存量下降至1萬多伙的正常水平，中小型住宅樓價有望重返升軌，不僅新盤可以開始「求價」，二手樓業主亦不用減價或擴大議價幅度沽貨，同時或有越來越多租樓住以觀望後市去向的準買家，會選擇「轉租為買」。

中小樓價波幅可達10%

他補充，其實一手貨尾庫存量高企，同樣會對發展商投地意欲造成影響，因為只有當售樓收益入帳之後，才會有更多資金去買地，何況發展商投地普遍會尋求銀行融資，持貨量越多，意味整體融資成本會越高。

比起中小型住宅，趙國雄更看好豪宅，認為市場將呈兩極化，相信豪宅樓價下跌機會甚微，料全年將錄得約5%升幅，原因包括豪宅供應非常有限、本港經濟正逐漸復甦，以及政府各項引入外來人才政策如「高才通」等。

他又說，政府重啟投資移民計劃，同樣會對豪宅市場帶來正面影響，因為即使獲許投資資產不包括住宅，然而來港之後始終需要地方居住，加上投資移民門檻最少3,000萬，估計這類人士身家達1億或以上，置業目標應該會是豪宅。

投資移民計劃有利豪宅

事實上，全面撤辣之後四個月，即3月至6月期間，豪宅新盤合共錄得47宗逾億成交，較「撤辣」之前四個月錄約16宗，明顯增加約2倍，7月至今暫錄約4宗，最大一宗成交價約11億。問及市場有意見認為，若政府希望加快樓市復甦，應考慮以政策穩定樓價，有市民更建議政府為新婚夫婦提供置業優惠，或者為新生子女提供換樓津貼等。

趙國雄指出，過去政府曾推出不同置業貸款計劃，例如首次置業貸款計劃、自置居所貸款計劃及置業資助貸款計劃等，然而當樓市回調時，反而適得其反，因此最重要應是如何恢復市場對樓市的信心。

增加土地儲備遵從審慎原則

長實增加土地儲備一直遵從審慎原則，不會高價搶地。趙國雄表示，集團增加土儲方法很多，除競投政府土地及一鐵一局發展項目之外，還可以將旗下部分收租物業，改作住宅或商業發展，最大優點在於能夠「以戰養戰」。

他表示，集團土地儲備與其他發展商有所分別，持有農地的數量不多，反而旗下不少收租物業，如酒店及部分工業大廈，更改土地用途及完成補地價之後，可作住宅或商業等其他物業發展。他稱這種做法最大優點是假如時機不合適，又或未改變土地用途及完成補地價之前，依然能夠提供穩定的租金收入，例如紅磡海韻軒及海灣軒海景酒店，現時出租率均超過9成，租客包括「高才通」及「優才通」，形容屬「以戰養戰」策略。

一定「計到數」始會競投

資料顯示，近年長實接連申請改建旗下酒店項目為住宅，當中天水圍嘉湖海逸酒店，2022年獲城規會在有附帶條件下批准改裝為住宅，合共提供1,102個單位，涉及住宅樓面約59.92萬方呎。

至於紅灣海灣軒海景酒店，去年中向城規會申請改建為住宅，以提供1,665個住宅單位，然而今年3月遭城規會拒絕，據悉理由包括項目改劃並不符合現時「商業（2）」地帶，而且未有提交強而有力的規劃理據支持改劃。趙國雄表示，不排除會在合適時機再遞交申請。

問及將於明日截標的沙田小瀝源源順圍住宅用地，長實會否入標競投？趙國雄指集團對政府推出招標的土地均感興趣，但重申會採取審慎策略，一定「計到數」始會競投。根據長實最新年報資料顯示，於去年12月31日，集團持有可開發土地儲備（包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約7400萬方呎，其中700萬方呎位於香港。

下半年推兩項目啟德盤「打頭陣」

長實今年上半年合共售出650個單位，套現約120億，集團下半年將主力推售兩個項目，當中啟德第4E區2號地盤項目第1期，部署率先推出市場。

趙國雄表示，啟德第4E區2號地盤項目第1期，涉及307個單位，戶型涵蓋1房、2房及3房，主打1房及2房，項目已經申請預售樓花，視乎售樓紙批出進度，有機會「打頭陣」，成為集團下半年首個推售的全新項目。啟德第4E區2號地盤，是長實於2021年以102.8億，力壓其餘四組財團投得，為長實首度投得啟德地皮，項目合共提供逾1000個單位，將會分3期申請預售樓花。他指出，現階段會先做好第1期銷售工作，暫時不急於為第2及第3期申請預售，又說區內每個項目均有不同設計、不同規劃，可以滿足不同客源需要，因此不擔心競爭問題。

黃竹坑站3C期緊接推

趙國雄又說，假如啟德項目短期內未能獲發售樓紙，集團將會變陣，改為率先推出與港鐵合作的黃竹坑站上蓋第3C期發售，項目涉及558個單位，戶型涵蓋2房、3房及4房，主打2房單位。資料顯示，同系第3B期Blue Coast，今年3月以「撈底價」開盤，首輪銷售取得2.8萬票，至今累積售出約565伙，成績相當理想。

對於觀塘安達臣道「港人首置上車」項目，地政總署指鑑於地契條款要求，而發展商未能提供預計可取得住宅單位入伙紙的日期及預售單位的具體時間表，早前拒絕有關申請，趙國雄說稍後會再遞交申請。項目合共提供2,926伙，並須提供不少於1,000伙作為首置項目單位，住宅單位面積須介乎250方呎至500方呎，為長實於2020年5月以49.51億投得。

至於元朗錦泰路項目，趙國雄說尚未申請預售樓花，相信明年才會推售。項目合共涉及逾300個單位，位於錦泰路及錦田繞道之間，鄰近錦田蒙養公立學校，長實於2021年與政府達成補地價協議，涉及金額約3.88億，平均每呎樓面補價約2,820元。問及未來推售新盤時的定價策略，他說會根據當時市況，以及買家的承受能力定價。