油塘超級地王補地價 減至159億未獲接納 6大發展商合作 規模如半個太古城
發佈時間：10:48 2024-09-17
樓價走勢偏軟及新盤貨尾存量高企，發展商補地價態度維持審慎。市場消息透露，由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作、規模相當於半個太古城的油塘灣「巨無霸」商住項目，政府早前第四度批出補地價金額，平均每方呎樓面補價約3,900元，較去年調低約35%，涉及金額逾159億，但因金額偏高，財團拒接納並提出上訴。
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油塘灣「巨無霸」商住項目預期可提供6,236個單位，屬市區罕見大型物業發展項目，因此備受市場關注。地政總署2020年12月首度批出該項目補地價金額，至今已經過去接近4年，但雙方仍然未能就補地價金額達成協議。
消息透露，地政總署早前第四度批出項目補地價金額，平均每方呎樓面補價約3,900元，按照項目可建樓面面積約408萬方呎計算，涉及金額逾159億，較去年8月第三度批出的補地價金額，平均每方呎約6,000元、涉及金額約245億，大幅調低約35%，然而因為金額過高，發展商未有接納，並且已經提出上訴。
去年底同區項目 補價僅2040元
事實上，越秀地產同區東源街越秀冷藏倉庫重建項目，在去年11月與政府達成換地協議，涉及補地價金額大約13.46億元，預期重批地段將發展的項目，包括5幢提供1393個單位的住宅大樓，以項目可建總樓面面積約66萬方呎來計算，平均每方呎樓面補價約2,040元，即上述油塘灣商住項目最新的補地價金額，較同區同類項目高出約91%。
據了解，除因為補地價金額過高之外，發展商再度拒絕接納並提出上訴的其他原因，包括項目發展年期長，以致風險及利息等成本較高，未計算購入地皮的費用，僅補地價、建築費及利息支出，第1期發展的平均每方呎成本，以建築面積計約12,500元、實用面積計約14,500元，後續期數將更高，而且發展商需要在39萬呎的前濱及海牀範圍，興建海堤及登岸梯級，令到整體發展成本增加。
地價料續跌 專家：發展商步伐減慢
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，新盤貨尾存量高企，個別新盤更以「蝕讓價」推盤，加上全面「撤辣」之後，樓市復甦力度不足，差估署7月私人住宅樓價指數，按月跌幅擴大至約1.9%，連跌三個月，創8年新低，預期地價還有下跌空間情況下，發展商自然不急於補地價。
他又說，即使美國重啟減息，本港銀行初期跟減幅度料溫和，融資成本高企下，發展商自然不希望將資金鎖定於未發展項目，還有是政府的補地價金額，一直與發展商存在差距，因為政府主要是根據過去數據來釐定補地價金額，發展商則會將未來樓市趨勢等因素納入考慮範圍，導致補地價步伐普遍比較緩慢。
資料顯示，上述油塘灣「巨無霸」商住項目，由恒基、新地、新世界、會德豐地產、恒隆及中建合作發展，籌備已經超過20年，地盤面積約832,051方呎，2017年7月已獲屋宇署批出建築圖則，可建樓面面積約408萬方呎，計劃興建30幢商住樓宇，預期可提供約6,236個私人住宅單位，規模相當於半個太古城。
據了解，除因為補地價金額過高之外，發展商再度拒絕接納並提出上訴的其他原因，包括項目發展年期長，以致風險及利息等成本較高。
