激活賣地為滅赤關鍵 業界獻計應先恢復市場信心 撤辣後 應加糖 助專才落地生根
發佈時間：06:00 2025-02-24 HKT
預算案發表在即，外界焦點落在消滅「千億財赤」，仔細看政府帳目，地價收入大減是出現財赤的重要原因之一。在樓市高峰，年度地價收入屢破千億，佔總收入可達兩成以上。惟近年樓市下行、息口高企，地產商投地意欲不足，地價收入遠遜政府目標。有地產界人士認為，多管齊下盡快恢復市場信心、提振賣地收入才是滅赤良方。
中原地產創辧人施永青接受《星島日報》專訪時直言：「如果無法在房地產恢復收入，香港財赤是無得醫的」，因香港未有新的主要收入來源前，沒條件放棄賣地收入。
皆因地價收入過往多年是政府主要收入來源之一，過往樓市好景，土地收入屢逾千億元，佔政府收入最高近27%。惟近年樓市低迷，2023/24年度地價收入僅196億元，佔年度政府收入3.6%。市場推算，今個財政年度地價收入暫約70多億元，較政府預算的330億元只達標兩成，因近期發展商投地意欲不高，出價亦保守。
施永青：賣地條款允入紙修訂
為此政府近期優化了招標條款，例如曾流標的東涌第106B區地，上周新地以6.02億元投得，每方呎樓面地價約1501元，今次條款沒要求興建政府設施。施永青認同，不應該將興建公共或社福設施納入賣地條款，「地價看起來會高一點，起碼這一刻被人覺得地賣多了、每呎樓面地價升了，氣氛會好一點。」他又提議，若發展商認為有關條款不符合市場需要，也可以讓他們申請修改，提升投地意欲。
麥萃才：底價設10%調整空間
浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才指出，政府招標賣地底價是參考歷史成交價釐定，在市況持續向下時，可能出現滯後情況，符合不了市場需求，建議賣地機制引入一定彈性，如容許在既定底價有5或10%調整空間，以提高賣地成功機會，維持庫房有合理收入，並穩定土地供應，不過做法亦需平衡市場觀感，避免外界認為政府對後市缺乏信心，加劇樓市跌勢。
近日有地產界市場建議政府恢復勾地，相信地皮成功被勾出，成功出售機會也更高。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照直言，不宜「走回頭路」，因現時招標制度讓政府保留土地供應的主動權。事實上，發展局局長甯漢豪早前回應有關建議時亦表明無意重推勾地，以免削弱政府的主導權。
要提升發展商投地意欲，有聲音建議政府減買樓印花稅，刺激市民置業意欲。都會大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴坦言幫助不大，置業者不會因為減一兩個巴仙而買樓，「每個人買樓都當然希望樓價升才買！」
關焯照：減私樓供應穩定樓價
關焯照亦認為減印花稅的效用很瑣碎，他提議政府從供應着手，將現時公私營房屋供應七三比，暫時調整至八二比、甚至九一比，即壓低現已供過於求的私營供應。他解釋，私樓供應預期減少，市民預期「未來幾年沒有這麼多私樓」，可提振需求，慢慢穩定樓價。他說曾蔭權在任期間，政府停止賣地，亦是以調節供應來穩定樓價，但當時做得太極端，沒有持續造地。他又說，當樓價穩定下來，政府便可將公私營房屋供應回復七三比。
施永青則認為，香港樓市並非沒有購買力，問題是缺乏信心，他說政府是時候給市場更清晰的訊號，鼓勵投資者重投市場，因為既有用家，又有投資者，樓市才可重新活躍起來。另外他再「解畫」為何主張看住宅落成量，而非潛在供應量。「這一刻想穩住房地產市場，就應該告訴市民現在是落成的高峰期，但這個高峰期接下來兩三年就會過去，過去之後可能會出現一個供應短缺。」他說，從現時賣地、住宅樓宇開工情況看，未來出現住宅供應短缺並非危言聳聽。據中原地產統計，2024年私人住宅落成量達24,261伙，是20年新高，而今明兩年則預計回落至2萬伙以下。房屋局則在去年12月底指，未來3至4年私樓潛在供應量約10.7萬伙，數字連續三季下跌。
施永青建議政府除了撤辣，還可以「加糖」，除了業界建議的下調印花稅，也可仿傚英國曾推行的印花稅假期，在指定時間內免收印花稅，鼓勵置業者盡快買樓。另外，去年放寬俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」買樓限制，購買樓價5000萬元以上的物業，當中1000萬元計入投資總額，施永青質疑：「為甚麼不計到十足？這似乎對買樓投資者歧視！」
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林一鳴：支援人才助落地生根
去年撤辣後，內地客漸漸撐起本港樓市，有統計指去年共錄得逾1.1萬宗「普通話拼音買家」入市個案，購買一手樓的金額佔比更高達四成。就進一步激活專才、優才客的購買力，林一鳴建議完善人才政策配套，他指現行政策存在重審批、輕支援的問題，建議參考內地做法，協助他們的事業發展，提供實質支援如創業資助等，讓他們能在香港落地生根。
記者：葉卓偉
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