業主遺失樓契釀成大禍 損失達1500萬元 專家教「無契樓」急救方法
發佈時間：06:00 2025-03-29 HKT
日前，有位康樂園業主在放盤途中才發現遺失樓契，令單位頓成無契樓，影響新買家按揭借貸，最終只好大幅減價800萬元，以2,000萬元沽貨。這單交易由原本帳面蝕讓700萬元，最終擴大至蝕1500萬元離場。到底遺失樓契對業主有多大影響？有沒有補救方法？新買家購買這類型物業有何要注意？中原訓練學院院長郭昶向《星島頭條 》逐一拆解問題。
業權不完美
上述洋房為大埔康樂園第9街雙號屋，面積2,520方呎，屬於4房間隔，業主早於1997年以約3,500萬元購入，原本叫價2,800萬元放盤，並獲買家有意接洽。不幸的是，在放盤途中才發現遺失樓契，令單位變成無契樓，影響新買家按揭借貸，最終只好大幅減價800萬元，以2,000萬元易手。 換言之，該交易本來帳面蝕讓700萬元，擴大至蝕讓1500萬元。
遺失樓契等同於遺失物業業權的身份證明，對買方律師及銀行而言，難以確定當中會否物業押記的隱藏債務，甚至難以百分百肯定業權的擁有權。郭昶表示，無契樓會構成業權瑕疵，英文稱作title defect，「呢個業權唔完美，等於買咗件次貨返嚟」。若賣家失去這份重要證明，令市場無法辨別誰才是業主，即使在田土廳看到賣家名字，亦不代表是真正業主，有可能只是代名人（Nominee），日後或有機會出現業權糾紛風險。
開價低市價3成才吸引
一般情況下遺失了樓契，需要找律師從田土廳勾回「核證副本」（certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契，但不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。郭昶直言，買賣通常會在田土廳登記，新樓樓契也較容易追查。惟舊樓多年來資料庫不一定齊全，假設其中一手交易斷鏈，文件不齊全，一律當是有瑕疵業權。
對於新買家而言，最直接就是影響銀行承造按揭，因為銀行對無契樓的取態相當審慎，借取按揭的難度極高。郭昶坦言，基本上沒有銀行願意承擔此風險，「最多批一、兩成按揭畀你，甚至大多數都唔批」。買家基本上只好full pay（一筆過付款），而實際不是很多買家願意真金白銀買樓，因為這筆錢是涉及機會成本，可考慮放在股票、債券、銀行或其他投資途徑上賺錢。理論上，無契樓放售價格起碼要低於市場價值3成，才有吸引力。
吸引兩類買家
另外，郭昶指出，新買家如果想在短期內出售物業套現，亦十分困難，因為同樣面對在交易時遺失樓契證明問題，而政府規例要業主證明為期15年業權，若過了此追溯時間，在業權註冊制度下，則無須再用過往的文件證明業權。
翻查資料，根據《物業轉易及財產條例》，如果政府租契是在買賣日期前15年內批出，就要出示政府租契批出日期起計的業權證明文件；但如果超出15年，就只需出示政府租契、以及買賣協議前15年的業權證據，可在中間點定出一個追溯時間，稱為「中期業權根源」(intermediate root title)。
因此，這類無樓契物業對普通市民而言，入手難度高。不過，有兩大類別客人會對此類物業有興趣，一類是資金充裕買家，可以一筆過付款，而且預計長期自住。另一類是投資客，他們會趁機執平貨，以低價買入，再預15年作為出租單位，博取較高的租金回報率。
值得一提的是，在按揭期間，樓契會作為抵押品存放於銀行，一般供完樓後就會贖契。贖契後，業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。郭昶提醒，存放在家中風險較高，例如遇上火災失竊等，建議不要怕麻煩，可考慮放在付費保險箱。
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