港漂錯買美孚「影印契」樓 難造按揭 40萬訂金恐全失 大律師提醒需3大理據終止交易
發佈時間：06:00 2025-04-27 HKT
樓契就等同物業身份證，一旦缺失或不完整，不論買賣都會非常麻煩。日前有一宗關於美孚「無契樓」買賣報道，事主於透過地產中介購入一個400多呎物業，但落訂後一個月才收到律師通知，原來所購買單位是「無契樓」，只有一份「影印契」，或會影響銀行上會，更大大影響物業價值。執業大律師陸偉雄向《星島頭條》表示，理論上買家可以終止交易，並追討訂金。他建議，買家可提出在臨時買賣合約中，列明若樓契有問題，交易可無條件取消等條款，以保障自己利益。
報道指，該名「港漂」李小姐今年1月初打算在港置業，代理向她推介美孚新邨一個面積約446方呎的低層單位，業主叫價410萬，超出李小姐預算。翌日，代理游說她先付支票再談價錢，簽訂臨時買賣合約，如果價錢談不攏，便會歸還支票。如是者，李小姐便付了15萬「細訂」，其後業主爽快還價至383萬，於是雙方於1月中簽訂買賣合約，再付30萬「大訂」。
涉事地產經紀：業主無提及是「影印契」
然而，到了2月，李小姐收到律師通知，指上述美孚單位是「無契樓」，物業沒有原樓契，只有樓契核證副本，即｢影印契」。起初，對樓宇買賣不了解的李小姐以為「影印契」並無問題，認為原業主已宣誓補領副本，已相當於在內地擁有房產證。其後，她才了解到物業若缺乏正本樓契，將來出售時或會折讓20%至30%。此外，「影印契」或會影響上會，如果銀行拒絕承造按揭，她只能終止交易，料損失40多萬訂金。
李小姐就業主是否故意隱瞞「無契」一事，質問涉事地產經紀，對方回覆指，土地查冊並沒有顯示遺失，業主亦無提及，又稱一般樓契都是經律師樓給予地產經紀，不清楚是否齊全，亦未被告知。
補領核證副本 仍會視作樓契不完整
中原訓練學院院長郭昶曾為《星島頭條 》拆解樓契問題，他指，遺失樓契等同於遺失物業業權的身份證明，對買方律師及銀行而言，難以確定當中會否物業押記的隱藏債務，甚至難以百分百肯定業權的擁有權。
樓契涉及多份文件，除了以往買賣雙方簽署的文件正本，例如買賣合約或轉讓契外，亦包括公開資料如地契或大廈公契等。郭昶表示，當發現有樓契不完整情況，一般要經律師從田土廳勾回「核證副本」（Certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契，但不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。
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郭昶直言，買賣通常會在田土廳登記，新樓樓契也較容易追查，惟舊樓多年來資料庫不一定齊全，假設其中一手交易斷鏈，文件不齊全，一律當是有業權瑕疵（Title Defect）。他指，理論上無契樓放售價格起碼要低於市場價值3成，才有吸引力。
大律師：3大理據可終止交易並追討訂金
如果買家發現購入的單位只有「影印契」，而業主及地產代理事前沒有披露，可以怎樣處理？執業大律師陸偉雄認為，如果是臨約階段，理論上可以終止交易，並追討訂金。
首先，雖然業主是經過宣誓，才可補領樓契核證副本，但完全不能取代到正本。同時，假如影印本的完整度不足，有大量文書缺失，賣家無法證明自己擁有有效業權，無法將業權無瑕疵地交給買家，買家可以此作為終止交易的理由。
其次，一旦轉手後，有其他人聲稱持有該物業的樓契，買家將無法用正本去證明自己擁有單位的完整業權，可能會引發業權疑慮，造成法律糾紛。
另外，「影印契」會直接影響承造按揭，原因是銀行對補契或缺契物業處理非常謹慎，對大多數買家來說是致命傷，若未能承造按揭，買家根本沒有能力完成整個交易，這亦可作為終止交易的理由。
臨約中加入條款
若買家要保障自己，陸偉雄表示，最理想是簽臨時買賣合約前，主動向地產代理及賣方查問業權是否良好和完整。如已向賣家發問而對方作出失實陳述，將屬於賣方責任。他亦建議買家可提出在臨時買賣合約中，列明若樓契有問題，交易可無條件取消等條款。
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無論租屋或買樓，普羅大眾都會對「凶宅」敬而遠之；不過，最近有港漂的家人在港誤購凶宅單位，並在小紅書發文投訴有業主及地產中介存心隱瞞。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑建議，買家應主動向代理詢問是否凶宅，因為現時並沒有法定規例要求代理主動披露有關資訊。
非官方定義4類事故單位等級：
