業主遇租霸 奇招1蚊請南亞人解決 律師提醒「行為極鹵莽」 恐屬刑事罪

作為業主，最怕就是遇到租客不交租，事關現行收樓程序包括聘用執達吏可長達5個月，期間不但損失租金收入，萬一租霸將單位變成「垃圾崗」，甚至蓄意破壞單位裝修設備，最後要額外花費還原。日前迷你倉創辦人時景恒在社交平台分享趕走租霸的奇招，令人大開眼界，並引起熱議。不過執業大律師陸偉雄向《星島頭條》表示，明白業主遇到租霸時會感嘆自己倒霉，仍應循正式法律途徑處理，別胡亂自行趕走租客。

時景恒在社交平台分享，他認識一位買入多間灣仔會景閣單位收租的業主，有感每次遇到租霸不但要請律師，更要花費4至5個月時間處理。為減少不必要的成本，業主決定改變策略，在新租約設置一項條款，規定若租客在1個月內未支付租金，則視為主動退租，業主有權將單位租給其他人。

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時景恒分享趕走租霸奇招：

為了執行這一策略，這位業主就以象徵式1元租金，將單位租給其「粗口爛舌」的南亞裔員工，並簽署正式租約。他解釋，業主無權「爆鎖」入屋，惟他認為新租客或可以，「佢（南亞裔員工）入咗去單位之後見到個賴皮租客，就日日坐喺度問候佢。」

他指，即使警方在接報後到場，在查看租約條款後，只會列作商務糾紛，不會介入。他指，通常經過幾日時間，租霸就會選擇主動搬離，「南亞裔朋友就可以退租」，讓業主順利收回單位。

該「創新」方法引起不少人討論，有人在帖文留言「多謝！學到嘢，睇嚟要識下南亞裔朋友，好過同垃圾窮租霸磨」、「對住無賴，用唔到正常方法」、「所以好多人寧願平少少租比專業人士」。

不過有人質疑招數行不通，「最後個南亞裔朋友唔走，成為霸中之霸點算」、「呢個條款根本唔成立，租客Claim自己單位有損失，到時候就係攞自己玩」、「冇執達吏，爆鎖係刑毀，南亞朋友有刑責 」，不過有人回應「門鎖係業主，業主唔告佢係咪姐係無事」。

有心水清的人留言指出，即使租霸欠租及拒遷出，新租客都不能爆鎖進入單位，「租客在場的話，爆唔到門；爆門單位如果有財物，有損失，會有訴訟。另外租客搬走，但有雜物的話，一樣需要行程序清理」。

陸偉雄：爆鎖及滋擾舊租戶屬刑事毀壞

《星島頭條》向執業大律師陸偉雄查詢法律意見，他表示，只要雙方同意，業主與租戶訂定租約時可附加條款，惟未必是業主可以趕走租戶的理由。

陸偉雄指出，租戶不交租可能有很多原因，例如暫時經濟出現問題、生病進了醫院，甚至犯法被執法部門拘捕而坐牢等。業主不能因租戶未能在短時間內交租，就當租客破壞了租約。

至於馬上另租他人，陸偉雄直言是「極鹵莽的行為」，如貿然將單位租給他人，發生爆鎖甚至爆鎖滋擾舊租戶的情況，恐屬刑事毀壞。如果新租戶進去該單位，可被視作干預他人的私人空間。另外，如舊租戶有貴重物品失竊，該新租戶亦有機會觸犯盜竊罪。

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陸偉雄表示，正常驅趕租霸的程序是向法庭索取收樓通知書，再向土地審裁處遞交申請，並提供租約等證明文件，之後再將申請通知書寄回給租客，而且還要出租單位門外張貼3天。

假如「門口紙」貼了3日租客都未交租，業主便可以在3日內向土地審裁處提交《送達確認書》（表格30）。租戶可於7日內作出答辯。假如租戶冇就收樓提出反對，業主便可以向土地審裁處申請批出判決書，之後再向土地審裁處申請「收樓令」，證明業主勝訴。

業主成功申請「收樓令」之後，執達吏會在1至2星期內上門通知租戶搬走。如果租戶7日之後都仍未搬走，執達吏便會發出《最後遷出通知》。在正式收樓的日子，執達吏會與業主一同上門。若租戶拒絕開門，隨行的開鎖匠會協助「破門」。如果租客繼續反抗，執達吏會代為報警。陸偉雄指，完成上述程序最快約3個月，成功收回單位後，業主才有資格租給新租客。

業主5招嚴防租霸

業主若想出租單位，如何盡量避免遇上租霸或職業欠租者？綜合專家的看法，可參考以下5招：

1.簽約前應全面了解租客

要防止不愉快事件發生，業主與租客正式簽約前，應了解對方背景，例如就業及財政狀況，最好是取得入息證明，確保租客有能力繳付租金。業主亦可要求租客提供過去數月的銀行月結單，顯示過往交租紀錄，確保對方過往沒有欠租前科，減低遇上租霸的機會。此外，業主宜問清楚租客入住人數有多少、是否養寵物等等，避免日後起爭拗。

租客應提供的基本資料：

● 入住人數
● 入住租客們的關係
● 是否有養寵物
● 工作背景，最好能提供入息證明
● 租客家庭背景
● 過往交租紀錄（如銀行結單）
● 租客的信貸報告（如有）

2.查閱「租霸」黑名單

現今Facebook群組或網頁都有所謂「租霸list」，由業主們上載被租霸破壞單位或不願離開的相關資料，供其他業主免費查閱。另外，有不少業主會已經有自家的黑名單，讓會員自行查閱，業主可付費入會查核相關資料，以避開經常被入稟追收租金的「專業租霸」。不過，網上資料始終未必百分百正確，業主應小心求證網上資料。

3. 租約須打釐印

租約通常為一式兩份，業主和租客必須在兩份租約上簽名，並且雙方各保留一份正本租約。簽署好的租約依法必須送往打釐印，以一般為期兩年的租約來計算，釐印費為年租或一年平均月租的0.5%，由業主租客各自支付一半，另需付租約複本及對應本每份港幣5元，亦可自行於稅務局網站打電子釐印。萬一發生糾紛，已打釐印的租約可以作為民事訴訟的證據，租約中的條款可作參考的依據，對雙方都是一種保障。

4.堅持收「2按1上」 

簽署正式租約時，—般業主會向租客收取「兩按一上」，即2個月租金作按金，以及預先支付首個月租金，合共3個月的租金金額。舉例說，若果每月租金為1萬元，兩個月按金即是2萬元，一個月上期便是1萬元，即是租客入住前要先支付3萬元。若租客在租約完結時能依照租約還原單位，業主才發還該2個月按金。另外，業主切記要確保收到按金才交出單位鎖匙，保障自己權益。

5.定期到物業視察

業主及租客雙方同意的情況下，可訂定協議，業主有權定期前往出租物業視察，並應以書面清單形式，清楚列明出租物業內附有物品，例如家電設備或基本裝修與傢俬，讓租客按清單驗收清楚才收樓入住。同時，雙方可訂明非自然損耗下的維修責任誰屬。另外，業主把物業出租前，亦記錄拍照紀錄物單位狀況。

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