消委會地產代理︱買樓隨時暗藏伏位有代理隱瞞物業曾有人墮樓遭索償（附4大防騙錦囊）

更新時間：10:41 2024-09-16
發佈時間：10:41 2024-09-16

近期樓市淡靜，地產業界為求促銷，或會與買家在購買過程中有矛盾，而涉及金額重大，往往牽涉法律訴訟。消委會今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴。有地產代理無向買方披露單位曾經發生墮樓事故，遭買方終止交易，並追討賠償，最終法庭裁定地產代理要向買方賠償訂金。不過消委會提醒地產代理角色複雜，消費者未必可以直接追討損失。

案例一：地產代理沒披露單位曾發生墮樓事故須賠償訂金予買家

買方在視察一個二手物業時，曾經諮詢地產代理「有無古靈精怪」及「無嘢唔妥呀嗎」，得到「沒有」的回覆。然而，買方在簽署臨時買賣合約後發現該單位曾發生墮樓事故，於是決定終止交易並向地產代理追討賠償。法官認為地產代理協議訂明，代理須為買方取得關於物業的資料，該條款隱含地產代理有責任以謹慎行事之態度向買方提供資訊。當買方向地產代理詢問單位有否發生「古怪」事情時，地產代理應作出合理查詢才答覆，而非回答「沒有」。最終法庭裁定地產代理須向買方賠償被賣方沒收之訂金。

然而消委會提醒，消費者在作出置業決定時一般會考慮一籃子的因素，而非單憑地產代理作出的陳述，因此即使地產代理或其僱員作出失實陳述，除非屬欺詐性質，否則其範圍責任一般不會延伸至消費者自行作出全面考慮後作出的置業決定，地產代理未必須承擔買家最終蒙受的所有損失或損害。舉例說，假設發展商因資金流問題而未能如期交付一手物業，甚至「爛尾」，即使買方曾依賴地產代理疏忽作出的失實陳述而購置物業，地產代理亦未必需要承擔買方因物業延期或未能交付所招致的損失，有關損失或已超出地產代理的責任範圍。

消委會指，業主委託地產代理放售二手物業，根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（《執業規例》），地產代理須以訂明的表格與業主訂立俗稱「放盤紙」的協議，列明地產代理與賣方訂立的責任。若地產代理作出失實陳述，業主是否需要為此負責一切要視乎涉案事實。

法律上，「代理人」是指有權影響委託人（例如業主）與第三方（例如買家）的法律關係的人士，例如代表委託人向第三方作出對委託人具約束力的陳述、談判及合約。代理人在委託人授予的實際或表面權限內作出失實陳述而誘使第三方進行交易，該第三方除可向代理人提出索償外，亦有權根據《失實陳述條例》提出撤銷交易及向委託人追討賠償。然而，地產代理未必是法律上的「代理人」，而是以「經紀」（broker）或「介紹人」身分行事，在促成交易後或從雙方收取佣金，過往案例亦指出地產代理在同一宗交易的不同階段可以有不同的身分

案例一的買方，除向地產代理提訴外，亦向賣方提出撤銷交易。法庭指出，賣方訂立的地產代理協議並無授權地產代理向買方提供任何非賣方提供的資料，而即使沒有該授權，地產代理亦可履行其約定責任。因此，法庭駁回買方對賣方的申索，買方在「撻訂」後只可向地產代理追討被賣方沒收的訂金。

案例二：失實平面圖非源自賣方交易不能撤銷

買方在購買物業前向地產代理索取的平面圖所顯示的單位面積較實際為大，買方因而以賣方作出失實陳述為由提出撤銷交易及追討訂金。法庭指出，賣方純粹只委託地產代理出售其單位，並無給予該代理任何實際或表面權限向買方提供該幅並非源自賣方的平面圖或作出有關失實陳述。地產代理向買方提供該平面圖，是為買方而非賣方行事。法庭判定買方不能以地產代理的失實陳述向賣方提訴，亦沒有證據顯示賣方作出任何行為誤導買方，故裁定買方敗訴。