跨境旅遊復常及全球經濟不確定下，商業房地產板塊表現不一

世邦魏理仕最新發表的《2023年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，隨著通關後香港逐步恢復正常，寫字樓及零售租賃需求在 2023 年第一季度有所改善，商業房地產市場前景樂觀。然而，環球市場不利因素為工業租賃及投資市場帶來了挑戰，各個商業房地產板塊於第一季度出現不同趨勢。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「在 2023 年第一季度，香港在通關後短短幾星期內，便迎來顯著的旅客回流，但尚未回到疫情前的水平。2023年第一季度的商業房地產市場各板塊表現不一，寫字樓及零售板塊的租賃情緒及勢頭有所改善。然而，由於最近加息、金融市場動盪和信貸收緊，投資和工業租賃活動放緩。隨著旅客回歸，最新12月至2月失業率下降至3.3%，連續下跌10個月 ，儘管環球經濟充滿挑戰，我們預計2023 年年内房地產市場情緒及需求將進一步增強。」

世邦魏理仕2023年第一季度市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 在中港兩地全面通關並取消所有防疫限制後，寫字樓租賃情緒在2023年第一季度有所改善。總租賃量較上一季的低基數按季增加42%，至110萬平方呎。然而，租賃活動主要由一些大型企業的搬遷所主導。
• 淨吸納量連續第三個季度保持正增長，達到 159,200 平方呎，當中大部份來自九龍。港島區的淨吸納量為負數，企業爲了追求高質素的寫字樓，搬至非核心區。
• 鑒於2023年第一季度未有新寫字樓供應，加上淨吸納量為正數，空置率自2018年第四季度以來首次下跌2個百份點至15.1%。總空置面積為1290萬平方呎。
• 整體租金按季度下跌5%，連跌第16個季度。大尖沙咀區為唯一錄得租金增長的區份，淨吸納量為正數，租金按季上升0.3%。港島東為其中一個疲弱區份，隨著空置壓力持續上升，租金按季下跌3.8%，創下2021年第一季度以來最大跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「在2023年第一季度，受惠於商務旅客回歸及經濟增長勢頭，新的租賃活動按季有所改善。即使租賃活動主要由數間大型企業的搬遷主導，但淨吸納量依然連續第三季錄得正數，空置率亦於四年來首次下跌。從具體行業來看，保險行業出現明顯的反彈，租賃量佔整體超過四份之一。展望未來，隨著企業繼續實施成本控制政策及更多新的寫字樓供應，預計空置率將呈上升趨勢，2023年租金將繼續受壓。」

商舖

• 隨著入境旅客逐漸重返香港，零售市場情緒在 2023 年第一季度顯著改善。截至 2023 年 3 月底，入境旅客七日移動平均數約為 2017-2019 年疫情前水平的 50%。情緒改善令 1 月份零售銷售總額同比增長0% 至 362 億港元，為 2020 年 1 月以來零售銷售總額最高的月份。
• 在藥店及化妝品零售商的需求推動下，本季度租賃勢頭加快，抵消了口罩店退租一線街鋪的影響。 空置率下降5 個百份點至 14.9%，其中旺角區空置率跌幅最大。
• 儘管遊客逐漸回歸，但奢侈品牌並不特別活躍。
• 核心區街鋪租金按季上升2%，再上一季度按季上升0.2%。較低的空置率令旺角區租金表現較其他地區為好，按季增長 1.5%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「隨著大量旅客重返香港，尤其來自中國大陸的旅客，零售市場回暖，當中以旅遊主導的行業（包括藥房、化妝品、美容產品及餐飲業）的零售需求推動，租賃勢頭加快。由於核心區街鋪的租金較2019年年中高峰低大約40%，零售商現考慮實體店擴張，把握旅客重臨的機會。然而，奢侈品牌目前大多持觀望態度。核心區街鋪租金按季上升1.2%。我們預計零售租賃將繼續向好，核心區街鋪租金今年將上升5-10%。」

工業及物流

儘管香港PMI今年首兩個月處於擴張區間，但1-2月貿易總值按年下跌1%，主要是由於出口到中國商品按年下跌30.9%。 貨櫃吞吐量及航空貨運量分別按年下降9.3%和12.9%。 由於全球經濟不確定性及可用空間有限，租賃勢頭在 2023 年第一季度進一步減弱。 本季度部份中小型單位重新進入市場，將倉庫空置率輕微推高2個百份點至2.7% 儘管需求疲弱，但低空置率繼續推動倉庫租金，按季上升4%，與 2022 年第四季度的增長相約。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「全球經濟波動使部份擴張計劃擱置，導致租賃量減少。即使空置率略有上升，但由於整體供應仍然緊張，倉庫租金按季輕微上升 0.4%。 儘管經濟不利因素不會令環球整體需求快速而強勁地復甦，但本地零售市場反彈將推動今年倉儲空間需求的增長。」

資本市場

• 2023 年第一季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按年下跌43% 至 76 億港元，為 2020 年第四季度以來數字最低的季度。本季只有兩宗交易成交額達10億港元或以上。零售物業交易佔本季投資額一半以上，自 2020 年第四季度以來首次出現。
• 儘管美聯儲在 2023 年第一季度再次加息 50 個基點，但香港主要銀行維持最佳貸款利率不變。 一個月期香港銀行同業拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4%下降至2023年3月的3.2%。由於近期金融市場不穩及融資成本高企，房地產基金普遍持謹慎態度。
• 整體而言，銀行在 2023 年第一季度對貸款持謹慎態度。信貸收緊及負資產阻礙了投資者作出投資決定。
• 本季度最矚目的交易為新世界發展以 17 億港元出售位於觀塘的 KOHO。其他包括亞證地產以項目的債權人身份購入荃灣協和廣場，作價 10 億港元。
• 賣地市場方面，新鴻基地產以47億港元（每平方呎3,103港元）投得旺角洗衣街商業用地，為政府自2005年2月以來九龍區商業用地第二低價。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「儘管本季度初期商業及市場情緒有所改善，但受高利率、金融市場動盪帶來的不確定性以及信貸收緊所影響，基金投資者變得謹慎。然而，入境旅客量回升及本港消費力將繼續改善零售和酒店物業的前景。隨著中國大陸投資者及海外人士需求的恢復，豪華住宅單位及獨立屋的需求也將增強。」

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