企管達人——泓富連串翻新提升商廈潛力
企管達人本報記者
2015-06-18 13:56
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小市民想一嚐做「商場業主」？房地產投資信託基金（REITs）成了不二的另類投資途徑。市道向好，商場及寫字樓租金飆升，帶挈REITs表現亮眼。泓富產業信託行政總裁徐英略直言，對REITs信心十足，並以一連串翻新資產工程，提高泓富REIT的升值潛力。他更透露，集團將繼續留意本港有改裝及升值潛力的工商廈，未來一兩年更會覷準上海、東莞、深圳及廣州等地的甲級寫字樓物業，以擴大集團業務發展。
銀行低息、百物騰貴，市民逐漸着眼不同的投資工具抗通脹。近年興起的REITs因而成為不少資金的「避風塘」，屬不俗的投資工具。以泓富REIT為例，去年全年度業績，物業收入上升百分之二點五至二億七千萬元，扣除物業管理費及營運支出後，物業收入淨額則增百分之二點七至二億一千三百萬元。
泓富REIT在本港擁有七項商用物業，都在非核心商業區如觀塘、紅磡及北角等，當中包括三座甲級寫字樓、三座工商綜合物業及一座工業物業，可出租面積一百二十二萬平方呎，並有四百零七個車位可供出租。
REITs基調良好
泓富產業信託行政總裁徐英略直言，對REITs信心十足，「當經濟好、失業率低、GDP高，以及僱主招聘欲高，辦公室自然會升值。現時中環的甲級寫字樓呎租都去到二百元了，可想而知，REITs市場基調良好。」
泓富REIT受惠於九龍東辦公室需求急升，去年租用率高達百分之九十九點五，屬相當高水平。租戶續租率亦增至近六成五，成績斐然。徐英略續說，為招徠更多租客，泓富落重彈藥進行資產增值工程。
以位於觀塘區的泓富廣場為例，於○七年展開翻新工程，修葺大廈低層外牆、擴闊大堂玻璃入口、翻新走廊及公用男女洗手間，「現時更多自然光能進入大堂，門面由前身的摩登倉，搖身一變為甲級商廈的格局，更具時代感，涉及投資額近四百萬元，料四年半至五年回本。」
滿足租戶要求
此外，為留住租客的心，徐英略亦積極與租戶打好關係，打穩泓富REIT的物業資產價值。就如都會大廈裏，日本租客逾半，有見及此，泓富更主動安排日本員工和租戶溝通，「約見他們後，發現他們都希望善用大廈天台進行休閒活動，甚至想種花、打golf，於是我們便從善如流，滿足他們的要求。」
如今都會大廈的環保空中花園設有四洞高爾夫球推桿場、日式橋樑及瀑布水池。「園內裝設太陽能板、風力發電機及充電電池系統，可於晚間提供能源。園中灌溉植物的用水，來自容量達一千公升的雨水收集系統。租客可在指定時間使用空中花園，花園亦可作為雞尾酒會、會議及私人活動場地。」他笑說。
通過一連串資產增值策略，都會大廈今成為集團最主要的收入來源，分部收入及溢利分別錄得八千七百六十九萬元及七千零三十四萬元，保持平穩，租用率更達百分百。至於泓富產業千禧廣場、泓富廣場及潮流工貿中心，期內分別帶來四千五百六十萬元、二千八百萬元以及二千五百一十五萬元分部溢利，亦屬集團重要租賃收入。
開拓粵滬市場
根據信託契約，REIT除稅後的可派發利潤九成須以股息形式派發給REIT持有人，泓富甚至派足百分百。難怪徐英略一臉滿意地說，「綜觀去年，投資泓富REIT的股民賺三成二，把百分之八點五的分派收益率計算在內，股價連股息，泓富REIT持有人穩袋四成回報，很不錯！」徐英略更透露，集團會繼續留意本港有改裝及升值潛力的工商廈，同時積極於上海、東莞、深圳及廣州等地洽購甲級寫字樓物業，「這是未來一兩年的部署。」
徐英略的管理哲學
1. 深信團隊的共同合作
2. 在萬變的世界中不斷追求進步
3. 參考不同國家的做法，集思廣益
4. 設身處地，推己及人
5. 履行社會責任，為環保出力
■徐英略指，泓富產業信託以一連串翻新資產工程，提高升值潛力。 
■都會大廈的日本租客逾半。 
■徐英略對REITs信心十足。
銀行低息、百物騰貴，市民逐漸着眼不同的投資工具抗通脹。近年興起的REITs因而成為不少資金的「避風塘」，屬不俗的投資工具。以泓富REIT為例，去年全年度業績，物業收入上升百分之二點五至二億七千萬元，扣除物業管理費及營運支出後，物業收入淨額則增百分之二點七至二億一千三百萬元。
泓富REIT在本港擁有七項商用物業，都在非核心商業區如觀塘、紅磡及北角等，當中包括三座甲級寫字樓、三座工商綜合物業及一座工業物業，可出租面積一百二十二萬平方呎，並有四百零七個車位可供出租。
REITs基調良好
泓富產業信託行政總裁徐英略直言，對REITs信心十足，「當經濟好、失業率低、GDP高，以及僱主招聘欲高，辦公室自然會升值。現時中環的甲級寫字樓呎租都去到二百元了，可想而知，REITs市場基調良好。」
泓富REIT受惠於九龍東辦公室需求急升，去年租用率高達百分之九十九點五，屬相當高水平。租戶續租率亦增至近六成五，成績斐然。徐英略續說，為招徠更多租客，泓富落重彈藥進行資產增值工程。
以位於觀塘區的泓富廣場為例，於○七年展開翻新工程，修葺大廈低層外牆、擴闊大堂玻璃入口、翻新走廊及公用男女洗手間，「現時更多自然光能進入大堂，門面由前身的摩登倉，搖身一變為甲級商廈的格局，更具時代感，涉及投資額近四百萬元，料四年半至五年回本。」
滿足租戶要求
此外，為留住租客的心，徐英略亦積極與租戶打好關係，打穩泓富REIT的物業資產價值。就如都會大廈裏，日本租客逾半，有見及此，泓富更主動安排日本員工和租戶溝通，「約見他們後，發現他們都希望善用大廈天台進行休閒活動，甚至想種花、打golf，於是我們便從善如流，滿足他們的要求。」
如今都會大廈的環保空中花園設有四洞高爾夫球推桿場、日式橋樑及瀑布水池。「園內裝設太陽能板、風力發電機及充電電池系統，可於晚間提供能源。園中灌溉植物的用水，來自容量達一千公升的雨水收集系統。租客可在指定時間使用空中花園，花園亦可作為雞尾酒會、會議及私人活動場地。」他笑說。
通過一連串資產增值策略，都會大廈今成為集團最主要的收入來源，分部收入及溢利分別錄得八千七百六十九萬元及七千零三十四萬元，保持平穩，租用率更達百分百。至於泓富產業千禧廣場、泓富廣場及潮流工貿中心，期內分別帶來四千五百六十萬元、二千八百萬元以及二千五百一十五萬元分部溢利，亦屬集團重要租賃收入。
開拓粵滬市場
根據信託契約，REIT除稅後的可派發利潤九成須以股息形式派發給REIT持有人，泓富甚至派足百分百。難怪徐英略一臉滿意地說，「綜觀去年，投資泓富REIT的股民賺三成二，把百分之八點五的分派收益率計算在內，股價連股息，泓富REIT持有人穩袋四成回報，很不錯！」徐英略更透露，集團會繼續留意本港有改裝及升值潛力的工商廈，同時積極於上海、東莞、深圳及廣州等地洽購甲級寫字樓物業，「這是未來一兩年的部署。」
徐英略的管理哲學
1. 深信團隊的共同合作
2. 在萬變的世界中不斷追求進步
3. 參考不同國家的做法，集思廣益
4. 設身處地，推己及人
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