落實土地業權條例 明確買賣雙方權益
不說不知，香港有一條法例，經立法會三讀通過後長達18年仍未實施，這就是與本地物業交易市場息息相關的《土地業權條例》。
對土地及物業買賣有認識的人士都知道，買賣、交易都要進行俗稱「查契」的程序。即是買賣雙方（一般是透過律師處理）須查核清楚物業的地契和之前每次轉手的交易紀錄，以確保賣方真正擁有有關土地或物業的業權，以及沒有財產留置權等問題。若當中存在不清晰之處或遺失了部分涉及業權的文件，即使交易合約已簽署，以及在土地註冊處完成註冊程序，仍有可能出現「踢契」等法律爭拗。最壞情況會導致有關交易無效，買家即使已按照買賣合約付款，亦無法取得相關土地或物業的清晰業權。
為了減少物業買賣的不確定性，以及減省用於「查契」的時間和律師費用，多個普通法司法區都已在不同時期修例，改行「土地業權註冊制度」。即是物業的業權一經有關當局依法註冊，便完全歸由已註冊的業主或新買家所有。之後的買賣各方只須查閱註冊當局的紀錄，便能確認物業的業權擁有人和進行交易，毋須再進行繁複的「查契」程序，大大降低相關開支和出現「踢契」的風險。
法律改革委員會早於回歸初期研究有關問題，並建議香港也改行業權註冊制度。特區政府在2002年向立法會提出《土地業權條例草案》，並於2004年通過成為法例。但適逢香港當時遇上沙士疫情，樓價跌至谷底，負資產個案激增，有不少「踢契」訴訟正在進行，估計不少地產及法律業界都不希望在如此市況下改制。加上要妥善處理實施新制的不少技術問題，其他司法區之後又出現了一些新情況和法律改革，導致條例的實施計畫一拖再拖。
經過18年時間，政府最近終於決定落實《土地業權條例》的實施，並因應時代變遷及持份者的意見，對條例內容作出多項修訂，以理順執行的操作，冀能取得大部分社會人士的支持。
當中最大的改動在於條例的適用範圍。在20年前立法會首次審議有關草案時，當局曾考慮以「一夜轉制」的方式，將全港所有土地和物業，在條例實施當日一次過改行業權註冊制度。但由於有關改動牽連太廣，影響大量業主的權益和可能產生的其他不少法律問題，經過多輪的諮詢和檢討，當局最新建議改行「新土地先行」的方案。
所謂的「新土地」，即是指在條例生效後，政府經拍賣、招標、私人協約、或以換地方式批出的土地及其上蓋物業，其買賣和交易才需要改行新制。此舉變相將所有現時已由私人擁有的土地和物業，都暫時剔出條例的適用範圍，繼續沿用現行的「查契」制度。
筆者理解政府採取這種「先易後難」方式推展新制度的考慮和難處，尤其現時又正值經濟不景，樓市回落，進行大幅改革的阻力將相當大。但筆者同時認為，政府不能永遠「遇難避事」，應盡早尋找辦法，解決如何全面實施業權註冊制度，不要以為將問題掃進地氈底就等於解決。
除了業權問題，不少新界土地還因種種歷史原因，而存在地界不清的問題。有些土地有業權，有地段，但實際上卻找不到該幅土地，或是地塊的實際面積和界綫，與相關的文書和官方紀錄相差甚遠。這些問題都難以在一夜之間解決，但沒理由用了足足18年時間，都找不到解決問題的方法和時間表。
此外，香港寸金尺土，土地與物業交易動輒涉及數百萬、數千萬，甚至上億元款項，滋生一定的詐騙犯罪誘因。近年就爆出過多宗有不法之徒，涉嫌串通相關業界人士，假冒真正業主將物業出售圖利的案件。新制度將令到有關被詐騙的苦主，更難追回被盜取的物業業權。
針對有關問題，當局將於《土地業權條例》之下設立彌償基金，對證實因欺詐而導致業權註冊有誤的原業主作出補償。筆者認為更重要是做好相關宣傳教育工作，提供簡易和可信的查核及查詢制度，並善用新科技及重用相關專業人士，讓所有新舊物業的業主都能夠感到安心，毋須擔心自己的物業資產會突然被人非法轉售，血本無歸。
2022年12月12日
