中部水域人工島 規劃融資要做好
政府在2021年中委託顧問公司，就中部水域人工島及相關運輸基建，進行為期42個月的規劃研究。當局上月底向立法會匯報工作進度及初步研究結果，回應了外界之前的部分關注，但也帶出了一些新問題。由筆者擔任召集人的「G19城市發展及環境醫衞小組」，早前就有關問題發表了一些看法，大致可歸納為以下5點：
一、需要性與效益：受到疫情、俄烏戰事、地緣政治不穩及能源危機等影響，全球經濟放緩，香港寫字樓空置率上升，再加上移民潮、「在家工作」常態化，以及新提出的「北部都會區發展策略」，部分人質疑是否仍有需要在人工島發展第三個核心商業區，增建400萬平方米的商業樓面。
然而，隨着疫情減退，內地放寬防疫及通關將會復常，預計兩地經濟會在今年強勁反彈。國家「十四五規劃」支持香港發展「八大中心」，「七一講話」要求特區「增強發展動能」及「為民排難解憂」，全部都無地不行。而北都的用地將主要用於房屋、創科及物流發展，港島中區及九東商業區發展已達樽頸，20年前已提出要擴展。
另外，根據建議，人工島全面發展後，可提供19萬至21萬個公私營住宅單位，供50至55萬人居住，將帶來龐大社會民生效益，新增商業區估計每年可創造2,000億元的經濟效益。筆者認為政府不應因為短中期的經濟情況，而減少或放棄投資未來。
二、造價與融資：政府根據近年的建造成本及地價樓價變動，將人工島連基建的初步估算造價調升至5,800億元，而賣地收入預測則下調至7,500億元。雖然預算直接收入仍高於成本，但未來20年香港還有北都發展、大量公營房屋項目，以及多條主幹道和新鐵路要推展，不少人憂慮「中水」計畫及相關基建，會令政府出現短期現金流以至長遠財政問題。
筆者認為，政府須為「中水」人工島及上述其他大型基建和發展項目，預早規劃多元、可靠的財務安排，讓市民及海內外投資者更具信心。當局要做好融資方案，例如發債借貸、預售土地、公私營合作、運輸基建加物業發展權等，以促進各界參與共建香港。此外，政府應按逼切性和效益，釐訂推展項目的緩急優次，避免要在同一時間花太多錢或借太多錢。
三、人手及建材供應：香港建造業界現已人手不足，原材料、能源及運輸成本亦不斷漲價，不少人擔心政府在未來大興土木，會進一步扯高建造成本及加劇人手問題，導致人工島以至其他項目容易出現超支和延誤。
有關問題確實要正視，政府須多管齊下增加業界的人才培訓和人手供應，包括資助私營業界聘請及培訓人才、善用創新科技及新建築技術減少人手需求、通過輸入外勞來健全香港的人力結構等。政府同時要做好施工時間及材料供應的規劃，避免出現短期供求失衡，推高建造成本。
四、產業與定位：人工島的規劃偏重住屋及金融、商貿發展，部分人認為是過於單一和守舊，未有地盡其用及與時並進，建議將部分土地用作發展航運物流、教育創科、安老醫療、新能源及其他環保產業等。
政府應早作研究及廣納意見，善用土地政策來促進香港的產業多元化發展。但由於整個發展長達二、三十年，當局同時要保留彈性，應用「一地多用」原則及引入「白地」（未有指定規劃用途）概念，以便靈活應對未來的新需求和新挑戰。
五、道路及鐵路走綫：政府建議興建多條跨海道路和鐵路，將人工島與港島西、北大嶼及屯門沿海地區連接。其中通往屯門的鐵路走綫，最新建議直駁北都洪水橋站，再經擬建的港深西部鐵路通往深圳前海，省略了最初構思的屯門西及內河碼頭站，引起部分地區人士不滿，質疑當局只重跨區及跨境運輸，忽略屯門區內交通。
當局要清楚解說有關改動的原因，例如效益及造價、工程技術等，同時亦要有其他替代計畫，避免被別有用心人士抹黑，藉此激化地區及中港矛盾，阻撓香港發展。
2023年1月9日
