提升物管質素 應對樓宇老化
市民購置住宅物業，不論一手或二手樓，大多較着重物業的位置、交通配套、單位的間隔和內部裝修、其價格和升值潛力、以至會所設施和管理費用等，但對於聘用的物管公司的服務質素、業主組織的情況，卻往往較少關注。其實相關因素對住戶的使用、商戶的經營、以至維持物業的價值和良好狀況均相當重要。
在香港，物業的建造和裝修等工程均有多條法例、多個政府部門及專業團體監管，買賣樓宇有地監局及相關法例監管，但對於物管公司及相關從業員，過往則欠缺專門的法例和監管機構。政府因而在2014年提出《物業管理服務條例草案》，引入發牌制度和成立「物業管理業監管局」（物監局），藉此提升業界的專業水平，為各類物業使用者提供更優質的服務。
筆者當年擔任了有關立法會法案委員會的主席，並在物監局2016年正式成立後出任首任主席，至去年底期滿卸任。回顧過去6年工作，可總結出3大挑戰和3方面的成果。
挑戰方面，物監局在成立初期缺乏啟動資金，又未能開始收取徵費，對從速開展發牌工作造成一定困難，耽誤了一些時間。當發牌工作準備就緒，又遇上黑暴風波，立法會運作受阻，導致有關落實發牌制度的附屬法例直至2020年才通過，開啓了3年的發牌過渡期。及至筆者卸任時，強制持牌規定仍未能全面實施，難免會感到有點遺憾。
另一挑戰是2020年爆發的新冠疫情，物監局與業界一方面要全力協助社會防疫抗疫，另一方面業界本身亦面對工作量大增，但防疫物資及人手卻不足等問題。筆者當時聯同業界成功向政府爭取推出「物管支援計畫」，並由物監局高效地在極短時間內，向業界發放合共接近30億元的抗疫津貼，令數十萬名清潔工、保安員、前綫物管人員等「社區抗疫英雄」受惠。有關工作既是挑戰，亦是難忘的經歷與成果。
其餘兩方面的成果，其一是物監局確立了良好的架構，有序落實發牌制度和制訂了多份《實務守則》及《良好作業指南》，提升業界的形象和專業水平，促進業界更為團結。其二是推動香港的物管業界，與內地、尤其是大灣區的同業交流合作，為兩地資格互認、統一服務水準等作出努力。期間筆者更有幸獲內地當局委任為 「廣東省粵港澳大灣區物業及設施管理聯合會」的創會會長（香港）。
展望未來，筆者對香港物管業發展和政府的相關政策，有3方面意見。一是提升業主組織的質素。現時已有法例及發牌制度監管物管公司及從業員，但對於處理部分業主組織長期管理不善、財政混亂、以至違反法團章程或大廈公契（DMC）行事等，有不少改善空間。可考慮擴大物監局職能至可以有效處理與業主組織相關的投訴、發出指引、統一舉辦培訓課程等。
二是要以新思維應對樓宇老化及失修問題，加強預防性維修保養。對於新樓，須從建築設計開始，考慮有利日後維修保養的用料和設施，以及規定發展商以物業交易徵費方式，為新建樓宇成立「維修保養基金」，供業主及法團日後用作大型維修。
對於已成立業主組織及有聘用物管公司管理的現有樓宇，筆者建議由政府成立另一個針對舊樓的「維修保養基金」，以配對資助或貸款方式，協助符合定下資格的業主進行大型維修。對於「三無大廈」，則要盡快落實修例，授權政府、物監局或一部分的業主，代全體業主聘用物管公司，透過「聯廈聯管」、善用創新科技等方法，管理好其公用地方。
最後，物管業界正面對日益嚴重的人手短缺和老化問題，成因包括行業的工作性質、固有形象和低價者得的招標制度等，令不少青年人不願入行。但其實香港每起多一幢樓宇或設施，就需要多一批人手去管理，加上內地物管市場的高速發展，行業的增長前景相當良好。
政府應資助業界研發及善用科技，以減少人手需求以及改變行業形象，同時，加強在職專業教育和生涯規劃層面的推廣，提升在職培訓資助和完善相關資歷架構，以吸引更多青年入行。多管齊下，將香港建設成更安全、衞生、宜居和可持續發展的城市。
2023年1月31日
