公私營合作善用土地資源
長和早前收購了青衣香港聯合船塢，並計畫向城規會申請修訂分區大綱圖，將船塢用地連同其北面的閒置政府土地一併改劃，用作大型綜合私人住宅及公共房屋發展，預計合共可提供超過1.5萬個單位，並設有商場、學校、遊艇俱樂部及海濱長廊等社區設施。有關發展模式與規模屬近年罕見，引起不少市民和市場人士關注。但其實在回歸之前，香港有不少類似的公私營合作和善用私人公用設施用地，改作大型綜合住宅發展的成功例子。
有傳媒以「黃埔花園2.0」或「太古城2.0」來形容上述申請，皆因兩者都是由船塢設施用地改劃。其中太古城前身為太古船塢，於70年代至80年代尾分批興建。首兩期主要為住宅發展，合共建成61座提供約1.3萬個單位，供超過3萬人居住，其後再增建了多幢商廈、酒店和大型商場，成為港島東區的指標性的中產商住區。該屋苑的另一特色，是在地面和平台花園擺放了多件大型藝術品，在當年以至現時均較為少見。
船塢改為住宅地
位於紅磡的黃埔花園前身為黃埔船塢，又稱九龍船塢。70年代中開始局部改建作住宅，最初稱為黃埔新邨。發展商在80年代中與政府簽訂換地協議，正式將船塢關閉，擴大了建設規模變成黃埔花園，並特意將屋苑中央的商場建成船形以紀念其起源。最後整個黃埔花園合共建成88座，有超過1萬個住宅單位，高峰期有超過4萬人居住。
除了船塢設施，香港也有不少大型屋苑是由油庫、發電廠、巴士廠等其他私人公共設施用地改建而成。最早期有前身為美孚油庫的美孚新邨，早於60年代尾開始建設，其後隨着香港首條地下鐵路荃灣綫的興建而擴大發展，最終共建成99幢樓宇逾1.3萬個單位，供約3.7萬人居住。美孚新邨不但是九龍區首個大型中產屋苑，也被視為香港開始進入小康社會的一個標誌。
另外兩個類似屋苑為藍田麗港城及鴨脷洲海怡半島。其中麗港城前身為「亞細亞火油茶果嶺油庫」，在80年代由油公司與發展商合作興建，共有8,000多個單位供約2.5萬人居住。海怡半島前身為鴨脷洲發電廠，於80年代尾至90年代初分期落成，共有9800多個單位，可供約3.1萬人居住。
值得一提的是，上述5個私人屋苑，有4個（太古、黃埔、美孚及海怡半島）都成為了其後建成的港鐵站的名稱，可見其標誌性與發展規模。有關發展除了可大量增加房屋供應，亦有助將香港珍貴的土地資源運用合理化和高增值化，將已過時或走下坡的產業和設施淘汰（例如船塢），將已不適宜位處或臨近市區的設施、尤其是厭惡性設施（例如油庫及發電廠）遷移，對改善社區環境帶來重大裨益。
然而，在回歸之後，類似的大型私人發展好像突然絕迹，原因之一是由私人擁有、臨近市區，並面臨淘汰或應遷移的公用設施已買少見少。但今次聯合船塢的申請反映，市場上可能還有一些具潛力的「滄海遺珠」。
政府閒置設施用地多
此外，即使合適改劃的私人土地已不多，由政府擁有的閒置設施用地則多的是。包括已荒廢超過40年，到最近才拿來興建簡約公屋的屯門樂安排前海水化淡廠用地。因使用量偏低，多年前已提出要改劃的屯門內河碼頭。也有一些設施的使用量仍然很高，但因周邊的規劃和發展已隨時間而改變，將有關土地維持原有用途似乎已不太合適，例如筆者多次提議應考慮搬遷的葵青貨櫃碼頭和一些監獄設施。
私人大型改劃減少的另一主要原因，是政府政策、政治環境和官員心態的轉變。特區政府在回歸初期，也推出過一些公私營合作發展計畫，但每每遭到反對派及一些反對發展的人士，抹黑成「官商勾結」和「利益輸送」；再加上部分官員遇難避事、只懂按本子辦事、對回歸前的「積極不干預政策」抱殘守缺或作出錯誤詮釋，令相關部門不甚積極，甚至不敢批准任何可為私營企業帶來益處的「多贏」發展計畫，久而久之對方自然亦不再熱衷於與政府合作，結果導致政府、市場與市民「三輸」。
隨着香港的選舉制度得以完善，有關土地房屋發展的惡意抹黑及陰謀論減少，筆者期望相關政府政策和官員心態可重回正軌，更加積極、主動地扮演市場「促進者」與「促成者」的角色，貫徹落實「七一講話」中的「把有為政府結合高效市場」，以達致「切實排解民生憂難」和「不斷增強發展動能」的目標！
2023年3月27日
