政府「低沽」洗衣街地王之我見
前身為水務署及食環署用地的旺角洗衣街商業「地王」，早前經過公開招標以47.3億售出，不但較3年前的市場最高估值220多億「大跌」80%，與招標期間坊間的「估價下限」亦低了超過一成，引起了市場熱議。
招標結果公布後，有部分社會人士和市場參與者，質疑政府是「賤賣土地」、以至想「推冧個市」，擔心會令庫房財赤加劇和市場供應過剩，部分人認為當局應減少和減慢推出商業用地。政府則重申只是「隨行就市」，強調賣地計畫除了考慮市場情況，更重要是考慮政策需要和香港的長遠發展利益。
事實上，早前有多幅來自政府、市建局和港鐵公司的商業及住宅地皮先後流標，當時亦有部分人、甚至是同一批人批評有關方面的估價滯後於市場、刻意「托市」，以至為求增加收入而實行「高地價政策」。各界的評論當然可隨客觀條件改變而有所不同，但不應完全前後矛盾及持雙重標準。
有關部門「按本子辦事」欠積極
再者，47.3億、平均每呎約3100元的地價是否屬於「賤賣」，不同人在不同時期也會有不同的看法。筆者從事土地及物業發展工作40餘年，先後於政府部門、不同私人發展商及相關公營機構任職，深明市場有起有落，樓價與地價可以「高處未算高」、「低處亦未算低」的道理。
只要資訊透明，制度公平，經過公開拍賣或招標後得出的成交價便是「市價」，即「市場接受的價值」，硬要拿來與一段時間之前的估值高位或低位作對比，除了反映市場變化之外，其實質意義與作用都不大。
不過，對於政府處理出售該幅洗衣街用地的手法，筆者過去亦曾作出不少批評。首先是處理時間過長，好好的一幅市區「地王」，在相關部門遷離、丟空了逾10年後才推出市場。且不談若能早幾年出售是否可增加庫房收入，單從善用土地的角度，讓市場適時取得所需用地進行各類發展，讓區內居民盡快享用到相關公共設施的結果觀之，有關部門予人感覺是「按本子辦事」，欠缺積極性，表現都是不及格。
此外，不少市場分析都指出，洗衣街地皮的成交價「偏低」，除了因為市況外，賣地條款「魔鬼在細節」也是重要因素。當中包括中標發展商須代政府興建公共交通交匯處、跨境巴士車站、公眾停車場、多條行人天橋，還有社區會堂和公廁等大量公共設施，又要保留3棵大榕樹、與鄰近建築物保持相當間距等，都增加了設計與建造的難度和成本。
「地王」成交價偏低有因
尤其是有關設施涉及多個不同政府部門，相關的審批及驗收工作，往往令發展商難以掌握項目的施工進度和啟用時間，未來的人流管理和維修保養工作也更考功夫。整體市況和項目本身的不明朗因素眾多，涉及銀碼又龐大，均影響了競投氣氛和出價。
事實上，除了洗衣街用地，之前多幅已流標或被指以「超低價」中標的商業及住宅地皮，也或多或少存在類似問題，例如要代為興建一些大型公共設施、地皮發展存在不少限制、地盤周邊土地和配套設施的發展存在不確定性等。當風險和不確定性因素增加，未來市況亦不甚明朗，發展商出價自然會較為審慎保守，部分甚至選擇放棄競投，寧願集中精力和資金，發展一些較簡單及「可控性」較高的項目。
對於不同類型的公私營合作、政府借助市場力量來加快各類發展和建設，筆者一向是支持的，但相關部門和官員必須更加主動、積極地扮演好「促進者」的角色，致力簡化相關賣地條款，減少不確定因素及加快審批工作，以及加強跨部門的溝通協調，真正做到「將有為政府與高效市場更好結合」，而不是反過來阻慢了項目的發展，拖住了市場的後腿！
2023年1月13日
