預算案土地房屋及樓市措施
財政司司長陳茂波上周發表2023/24年度財政預算案，不少物業業主、準買家及市場人士，最關注財爺會否為樓市「減辣」以至「撤辣」，但其實今份預算案還有許多土地房屋及與樓市相關的政策措施，值得大家細閱。
首先在「創造容量」章節，預算案強調「北部都會區」是香港未來發展的新引擎，繼早前已成立的「北部都會區督導委員會」和「北部都會區諮詢委員會」（筆者也是委員之一），政府亦正籌備成立「北部都會區統籌辦事處」，以加強和加快推展相關工作。除了已動工的古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南大型新發展區和落馬洲河套區創科園，政府亦會同步啟動「新田科技城」的規劃和諮詢工作，以提供更多房屋、創科及有助其他產業發展的用地。
樓市已顯著復甦
近期有聲音指出，隨着人口減少，財赤嚴重，以及已有北都發展，是否仍有必要和有足夠的財力繼續推展「中部水域人工島」計畫。預算案重申該計畫能為香港發展擴容增量，在敲定更詳細的規劃設計概念後，政府會為人工島項目研究合適的財務安排、審視各個融資選項及其經濟效益，和社會一起探討最合適的方案。
與此同時，預算案亦建議成立「基礎建設債券計畫」，讓政府可以更好管理北都、人工島及「三鐵三路」等大型基建的現金流需要。當中會研究讓公眾有機會參與認購，以提高市民對香港發展的「參與感」和「獲得感」。
短中期的土地供應方面，政府計畫於2023/24年度出售12幅住宅用地，加上港鐵、市建區及私人發展與重建項目，預計可興建約2萬個單位，較《長遠房屋策略》推算高出60%，商業與工業用地亦各有3幅。未來5年，政府預計會透過賣地計畫及港鐵項目，向市場提供可興建不少於7.2萬個私樓單位的土地，較上個5年期增加接近1倍，而有關數字還未計及市建局和私人發展項目。
早前接連有住宅及商業用地流標，有人質疑政府是否需要減少賣地，以及有關賣地計畫最終能否實現。首先，隨着疫情過去，社會復常，本地經濟和樓市近月已顯著復甦回穩，加上政府推出多項措施向全球「搶企業、搶人才」，又在預算案宣布重推「資本投資者入境計畫」（即投資移民）等，都會進一步增加對住宅、零售及寫字樓物業的需求。
政府須堅守主導土地政策
再者，過去十多年香港樓價急升，各類產業用地亦供不應求，原因之一是政府在金融風暴後取消定期賣地，改行勾地表政策，將土地供應主導權拱手讓予私人市場和發展商。政府不能重蹈覆轍，必須堅守土地政策上的行政主導。
事實上，近年出現流標或以低價中標的土地，除了因為市況，也往往涉及其他不同因素。例如是發展規限過多、土質及周邊發展存在不明朗情況、賣地條款要求中標者代政府興建大量非住宅設施等，都影響了發展商的出價和競投意欲。政府應將有關的條款、因素及審批程序盡量簡化和明朗化，更有效地將有為政府與高效市場結合起來。
讓市民住好啲
房屋供應方面，政府已覓得足夠興建約36萬個公營房屋單位的土地，較《長策》推算的10年需求「超標」約20%，中短期方面亦有「簡約公屋」及其他過渡性房屋項目補足。私營房屋方面，預計未來5年平均每年有逾1.9萬個單位落成，一改近年「重公輕私」的房屋政策。
隨着整體供應增加，筆者希望政府同時改變現時「重量不重質」及「重出租、輕出售」的做法，不再單純追求增加單位數目和偏重加建出租公屋，目標是讓不同階層的市民都能夠「住大啲、住鬆啲、住好啲」。當局應檢討公私營房屋的政策，推出更多適合中等收入家庭的出售資助房屋項目，以及制訂長遠「人均居住面積」和「住屋開支比例」指標等。
最後再談談俗稱「辣招」的住宅物業需求管理措施。財爺在宣讀預算案時兩度強調「辣招維持不變」，但又透過調整從價印花稅稅階降低中小型物業的交易成本，令部分人感到失望和有點混淆。財爺解釋，不論看樓價、負資產或斷供比率等數據，現時仍未到「撤辣」的時機，但政府同時希望減輕一般家庭首次置業的負擔。
筆者認為，隨着加息周期有望見頂，當局應適時檢視各類物業的按揭成數限制。除了進一步便利市民「上車」，亦要顧及有意換樓人士的需要，讓他們有機會改善居住空間「住好啲」，促進置業階梯的向上流動。
2023年2月27日
