美孚「師奶兵團」重出江湖 公司名義斥千萬掃貨 專家拆解撤辣後開公司買樓因由
發佈時間:06:00 2024-07-25
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自今年2月樓市撤辣後,不少投資者重投住宅市場,市場傳出闊別住宅市場十多年的美孚新邨「師奶兵團」炒家,撤辣後再次入市,以公司名義斥資1,045萬元買入兩個單位。市傳「師奶兵團」的公司董事均為家人,為甚麼家人合資買樓,不採取聯名方式,而要用公司名義?專家向《星島頭條》拆解撤辣後開公司買樓因由?
據市場流傳,有投資公司今年撤辣後購入兩個美孚新邨單位,該公司兩名董事是人稱美孚「師奶兵團」的著名投資者家人。該著名投資者早於2001年,以公司名義買賣美孚新邨,先後買賣過逾60個住宅及車位,當中大部分位於美孚新邨。惟2010年11月政府推出額外印花稅(SSD)的樓市辣招後,便完全沒有再購入住宅單位,轉為投資車位,直至今年樓市撤辣、樓價15%的額外印花稅被取消後才重新入市。
有傳該投資公司內兩名董事為家人。與家人夾份買樓,不少人會採用聯名方式,但專注從事遺產承辦的古明慧律師行張天恩律師指,長期投資大量物業的話,用公司持有有其好處。
投資物業不宜聯名長命契
首先,聯名買樓有兩種,分別是「聯權共有」(俗稱「長命契」)及「分權共有」兩種。採用「長命契」,一旦其中一個業主過身,業權將自動轉到另一個人身上,不需要做遺囑認證、遺產承辦手續,到田土廳登記死亡證就可以,「但兩人投資,每人50/50的話,未必想過身便給了對方」,因此投資物業未必適合用長命契持有。
公司股東過身不影響租務
而在「分權共有」的情況下,若50/50聯名,其中一方過身,不會自動繼承,但要經過法庭認證的繼承程序,「如果過程中有任何租務、買賣,某程度上可能麻煩一些。」相反,使用公司名義持有,若其中一位股東過身,若公司內仍有足夠董事,便可以繼續運作,不會影響租務、物業買賣,因一切皆在公司層面處理。
具體做法,是在開立公司的時候定立股東協議,「有幾多份數股份,就可以有幾多個董事席位。」另外,股東協議亦可加入其他條款,例如公司有四名股東,若其中一方退出,想賣出股份,可以加入其他股東優先買入的條款,以免股權落入街外人。
另外,採用公司名義持有物業,有些投資者會更安心。因為「分權共有」聯名買樓,其田土廳登記最多只有4個法定擁有人(Legal owner),假設有10個人夾份買樓,4人登記為Legal owner,其餘6人列為實益擁有人(Beneficial Owner)。張天恩指,有些實益擁有人「感覺上沒這麼受保障」,他們最好簽定一些文件,證明有份出錢買入物業。
除了繼承方面的優勢,購買自住或出租物業時,若物業比較有獨特性及罕有,而且銀碼比較大,買家可能會用公司持有物業,以在將來轉售時節省巨額釐印費。同時,以公司名義買樓扣稅的項目較多,只要涉及公司的支出,均可以扣稅。
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客源更廣 轉讓稅率更低
另外,以公司名義買入單位後,未來轉售物業彈性也較大,公司可以直接賣出單位予一般個人名義買家,或者以轉讓公司股權方式來出售,吸引同類投資客,令潛在客源更廣。而當遇上樓市熾熱時,可能有更多組買家爭奪,業主的議價優勢自然也較高。
若購買物業的公司,是英屬處女島(BVI)、 開曼群島等地註冊的離岸公司,在土地註冊處的查冊記錄,只會相關該公司為物業持有人,外界較難以查到業主身份,是不少名人,以及著名投資者的慣常做法。
公司名義按揭無優勢
以公司名義買入住宅物業亦可承造按揭,不論樓價高低,最高成數一律為六成。不過,中原按揭董事總經理王美鳳指,相比起以個人或聯名名義買樓,用公司名義承造按揭並沒有特別著數。
她說,一般公司買家選擇以空殼公司購置物業,由於並非經營業務的公司,銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力,亦要付合供款佔入息比率的規定。
要留意是,對於公司股東或有不同持股比例,較多銀行接納持股比例不少於50%的公司股東作為按揭借款人及/或擔保人,例如有關公司兩位股東持股比例是50%及50%,其中一位股東已有足夠入息水平,便可由該位股東作為借款擔保人。若股份比例分別是35%、25%、20%、20%,便需由多於一位股東作為借款擔保人,股份比例需合共達50%或以上。不過,亦有銀行要求不論多少股份比例,全部公司股東均需要作為借款人。
至於供款佔入息比率(Debt-to-income ratio),有銀行會視公司名義購買物業作為非自用性質處理按揭申請,供款佔入息比率一概以40%為上限計。
開公司涉及多項費用
另外要留意,開立公司買賣物業,要支付成立以及維持公司運作的成本。以開立香港公司為例,支出包括商業登記費、周年申報表費用、會計審計費用等,一般每年花費數千至數萬元不等。