400萬樓印花稅大減全港約1成放盤受惠盤點各區「4字頭」上車靚盤｜區區睇樓

更新時間：06:00 2025-03-02 HKT
發佈時間：06:00 2025-03-02 HKT

新一份《財政預算案》公布，100元從價印花稅適用範圍，由300萬元擴至400萬元或以下物業。以一個樓價400萬元的單位計，措施生效前，買家須付印花稅6萬元，新措施下印花稅大減至100元，較之前慳近6萬元。新措施除令部分新盤受惠外，有部分上車屋苑買家同樣即時受惠。據地產代理數據顯示，目前400萬元放盤量逾4,800個，按月增加5%，較去年同期則上升45%。今次《區區睇樓》就盤點5個由細價樓主導的屋苑！

中原地產數據顯示，2024年全港錄得47,497宗一二手私住宅買賣登記，當中400萬元或以下成交共10,505宗，佔整體22%，該類銀碼成交量按年升逾八成，兼創8年新高。去年一手市場錄1,142宗樓價400萬元或以下買賣，較2023年578宗上升98%。

該行現有逾3.8萬個二手放盤之中，叫價400萬元或以下單位為4,857個或12%。至於目前樓價在400萬元以下的熱門屋苑集中新界西，當中以元朗尚悅佔102個最多，其次是天水圍嘉湖山莊及荃灣中心分別有65及49個。

1.元朗400萬以下屋苑︰尚悅

位於元朗十八鄉路的尚悅，由恒基兆業及新世界聯合發展，共有12座，提供2,580個單位，主打實用面積由354至743平方呎的中小型單位，不乏叫價400萬元內的放盤，加上樓齡約十多年，深受上車客及家庭客歡迎。參考中原官網，該屋苑400萬以下放盤達到102個，屋苑今年1月成交實用呎價為9,777元，較去年12月升2.1%。

尚悅約半數單位望屋苑內園及樓景，而向外圍單位則望鄰近屋苑樓景、元朗市景或遠眺錦田及十八鄉一帶翠綠山景等。配套設施方面，尚悅設有3層式住客會所「CLUB REACH尚悅會」，佔地6.4萬方呎，連戶外綠化休憩空間面積廣達12.4萬方呎，設施包括室內運動場及籃球場、約15米室內及約28米室外游泳池、兒童遊戲室、多用途室、圖書室、影視遊戲室、閒座間、卡拉OK室、健身室、舞蹈室、音樂室、桌球室及水療室約40餘項設施。

尚悅屋苑已有付費穿梭巴士接駁到西鐵元朗站。乘坐西鐵由元朗站出發約35分鐘便可到達九龍或香港站。另外步程亦需約12分鐘可達大馬路，有輕鐵及多條小巴、巴士路線往返港九新界多區。

2.天水圍400萬以下屋苑︰嘉湖山莊

藍籌屋苑之一天水圍嘉湖山莊本月暫錄13宗二手買賣，預算案後暫未錄得成交，然而屋苑不乏400萬元內的放盤選擇。參考中原官網，該屋苑400萬以下放盤有65個。

嘉湖山莊由長江實業集團發展，座落於天水圍新市鎮核心地段，總佔地面積達400萬平方呎，綠化空間比例高達90%。項目自1991年起分七期發展，共58座住宅大廈提供15,880個單位，戶型涵蓋兩房至複式單位，實用面積介乎440至630平方呎。

嘉湖山莊每期都具有不同特色，第1期樂湖居毗鄰輕鐵樂湖站，交通最便捷，標準層高3.04米，設有嘉湖會所與新北江商場，城市景觀單位佔比達65%；第7期景湖居位處屋苑中央，坐擁雙景觀優勢，南向單位俯瞰54,582平方呎天水圍公園，北向高層可遠眺深圳灣海景，設有鄉村俱樂部會所。至於第6期美湖居則獨享濕地公園景觀，標準單位採用鑽石廳設計，窗台面積佔客廳比例為18%。

去年市場數據顯示，翠湖居4座低層兩房單位，實用面積449平方呎，成交價曾下探至292萬元，呎價低見6,503元，較同類單位市場估值低22%。

3.荃灣400萬以下屋苑：荃灣中心

荃灣中心坐落於荃灣荃景圍102號，由新鴻基地產發展，依山而建，自1979年起分三期落成，共19座住宅大廈提供4,516個單位，實用面積主要介乎174至813平方呎。參考中原官網，該屋苑400萬以下放盤有49個。

雖然荃灣中心位置不算優越，住客主要依靠巴士和小巴進出，或選擇步行約17分鐘至港鐵荃灣站，再接駁其他交通工具來往全港各區。不過屋苑基座設有商場、街市及公共康體設施，形成完整的居住生態圈，加上「冧心細」，在去年預算案公布一系列提振樓市措施後，投資者已湧入荃灣中心連環掃單位，令屋苑成為「炒家天堂」。

資深投資者呂宇健（Ken Sir）在今年2月斥資合共約883萬元，買入荃灣中心3伙細價單位，全數均為Full Pay。作價最平為5座中高層D室，實用面積324平方呎，成交價280萬元，呎價8,642元。據悉，原業主1998年買入價98萬元，單位升值約182萬元或1.86倍。另一伙為17座高層E室，實用面積329平方呎，成交價288萬元，呎價8,754元。原業主2010年買入價132.8萬元，單位升值約155.2萬元或1.17倍。至於餘下一伙為19座中層H室，實用面積374平方呎，成交價315萬元，呎價8,422元。原業主2011年買入價185萬元，單位升值約130萬元或72%。

4.沙田400萬以下屋苑︰沙田第一城

沙田第一城是新界東最大型私人屋苑，自1981年起分七期落成，由長江實業、新鴻基地產、恒基兆業及新世界發展四大發展商聯手打造。項目總佔地面積達400萬平方呎，綠化空間比例高達90%，共52座住宅大廈提供10,642個單位，實用面積介乎284至853平方呎，間隔涵蓋兩房至三房連工人套房。

交通方面，屋苑各期距離港鐵馬鞍山線及第一城站分別約5至10餘分鐘步程，其中以第4期位置最近。另外項目內有巴士總站，於大涌橋路、小瀝源路及插桅杆街亦有多條巴士及小巴路線，方便來往各區。

據2025年市場數據顯示，兩房單位成交價下探至355萬元，呎價低見11,677元。參考中原官網，第一城400萬以下放盤有35個。在《預算案》公布後，該屋苑首宗成交為沙田第一城39座低層E室，實用面積284平方呎，2房間隔，座向西南，望樓景，最初叫價約408萬元。據悉，新買家為上車客，見財案新措施下低於400萬元的單位只需支付100元印花稅，隨即把握機會，議價以398萬元承接單位入市，折合呎價14,014元。

代理透露，原業主身處外地，昨日亦特意回港簽約促成交易。原業主於2017年以445萬元購入單位，持貨8年，現轉手賬面蝕47萬元，單位貶值約10.6%；第二宗成交為第一城48座低層H室，實用面積304呎，2房間隔，原業主於2012年以251萬買入，現以386萬沽出，實用呎價12,697元，持貨13年賬面獲利135萬，期內升值54%。

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5.九龍灣400萬以下屋苑︰得寶花園

「九龍灣三寶」之一的得寶花園，屬九龍東熱門上車屋苑之一，於1984年入伙，樓齡約40年。由恒基、新世界及永泰建業合作發展的得寶花園共有8座，細分為兩期，合共提供2016個住宅單位，單位實用面積介乎253至398方呎，以一房為主打，佔總伙數約三分之二，一房實用面積由253至282平方呎不等，至於兩房則介乎381至398平方呎。雖然開則較細，但變相單位價格相對較便宜，首置客更容易入場。