企管達人——搶飲頭啖湯迎日本樓市升浪東日物業顧問

企管達人

企管達人本報記者

2018-06-22 04:20

時評專欄

內容

日本物業在四年前，是無升值潛力及無租金回報代名詞。東日日本物業顧問營運總監鄺熙旻卻看好「安倍經濟學」下，日本物業將迎來久違升浪，於是大手投資日本物業，更創立公司為港人物色升值潛力最高的旺區二手細單位。四年間日本樓價租金匯價齊升，她與買樓客成功搶「頭啖湯」，但她相信升勢可維持十年，每年仍有超過一成回報率。記者攝影：郭增龍
鄺熙旻早在○三年涉足物業投資，住宅、工商舖等項目均有參與，後來她認為本港工商舖價格有見頂跡象，風險增加，於是部署出售手頭物業。同一時間，日本首相安倍晉三自一二年底上任後，日圓大幅貶值，並以推廣旅遊業，增加旅客人數為目標，令她看到投資機會，「經驗告訴我，貨幣貶值是買入資產機會。」
缺乏物業買賣公司
　　在投資日本物業市場前，鄺熙旻只曾到訪日本兩次，對當地既無認識，亦無合作夥伴下，她帶着翻譯，在當地尋找願意向外國人批出貸款的銀行，更嘗試直接在當地洽購心儀物業，過程困難重重，卻令她發現，在港經營日本物業顧問公司，或是另一門商機，「當時市面上只有兩三間公司有做日本物業買賣，但只是『柴娃娃』地做，不如由我帶一些物業來香港，打開當地市場。」
　　她續說，當年已有不少港人投資海外物業，惟主要集中在英、美、澳、加等地，她相信語言是令港人較少投資日本物業原因，「在英語國家遇上問題都可以用英文溝通，所以我們除了分享在日本買賣物業經歷過的問題外，亦幫助客人解決語言障礙。」
　　專攻日本物業買賣的東日日本物業顧問在一四年初成立，鄺熙旻指出，公司經營模式與傳統海外物業代理不同，「我們不止是做買賣收佣金，更會向投資者介紹回報率高，升值潛力高的物業。」在成立頭兩年，鄺熙旻專注東京黃金地段，包括銀座、六本木及澀谷等地，「投資物業最重要是地段位置，就好似香港一樣，到底是港島，抑或是天水圍有更好的升值潛力？」
　　鄺熙旻物色的單位，以面積三百呎的二手細單位為主，她分析，本港買家大多為散客，細單位樓價約二百萬港元左右，入場費較低。她亦指出，在貨幣貶值下，新樓建築成本大增，拉高一手樓價，令一手單位升值潛力不及二手，她稱，在這四年間，新宿、六本木及澀谷二手樓價升幅達六至七成。
二手樓價四年升六成
　　租金回報方面，鄺熙旻形容升幅同樣驚人，「日本過去都是屋主怕租客，租金只跌不升，但我覺得樓價升租金跌，是不合理情況。」她於是向顧客教路，續租時一律加租三成，再慢慢討價還價，「根據香港經驗，租金升幅會比樓價滯後兩年左右，最近已有好幾位客人成功加租一至兩成，我相信租金升值潛力現在仍未完全釋放出來。」
　　東日在短短四年半間，由專注東京物業，到現在放眼全日本，產品包括住宅、商舖、辦公室、土地及全幢物業等。鄺熙旻坦言，公司至今每年均有超過三成增長，憧憬二○二○年的東京奧運，加上市場預計大阪將會發展包括賭場在內的大型度假村帶動下，到訪日本遊客數字將持續上升，支撐日本經濟，她相信當地樓市升勢至少還有十年。
助顧客經營民宿贏口碑
除了買樓收租，鄺熙旻亦會為投資者配對當地管理公司，經營民宿，令顧客可選擇不同物業用途。
　　鄺熙旻表示，公司可為本港業主裝修、佈置單位，並將單位相片上載至不同的招租平台放租，他們亦在日本物色有信譽民宿管理公司，可為本港業主打理單位，「我們會幫手做監管及匯款，業主亦可以見到每月生意額數字。」她笑言，公司為客人監管民宿服務沒有額外收費，只是當成售後服務，「希望他們可以繼續找我們買樓。」
　　她續說，到訪日本旅遊人數持續上升，當地酒店房間供應緊張，造就民宿需求，以大阪民宿為例，同一單位房價兩年間急升一倍，加上民宿屬短租用途，彈性較大，「你想去日本旅行的話，就不租出去自住幾日，令日本成為你第二個家。」
企管達人本報記者