蔡晋 - 放寬按揭注經濟活力 須密切監察防風險 | CEO有料到
特首新一份《施政報告》使出多招力撐樓市，當中最矚目的是放寬按揭成數，其他還包括容許投資移民買樓、支持青年購買資助出售單位等，料有助提升香港經濟活力，吸引投資者重新投入地產市場，對樓市有支持作用，亦顯見政府經過小心權衡，惟實際效果有待觀察。
《施政報告》提出，放寬樓價3000萬元以上的物業按揭成數上限至七成，供款與入息比率上限則調整為五成，且不論物業價值、是否自用，或公司持有以及買家是否「首置」都可受惠。以3500萬元樓價為例，首期即減350萬元，減幅為25%，大大降低置業或換樓人士門檻。此外，更優化「新資本投資者入境計劃」，容許購買5000萬元以上住宅物業，不影響民生住房之餘，亦有利豪宅市場。
今次政策不僅涵蓋住宅物業，也包括非住宅物業，商業物業市場也能從中受益。對投資者來說，按揭成數的提升可以減少資金壓力，提升商業和工業物業的吸引力，有助促進商業地產的發展。市場預料工商舖成交量會立即增加，價格有望止跌回穩，但目前零售市道疲弱，恐幫助有限。
有人形容這次政策為「真正撤辣」，有助大幅釋放市場購買力，料大碼物業、放租物業，以及第二套房的交投將有所上升，對樓按市場有正面支持，預期今年底至明年初樓價有約5%升幅，更多高收入的本地專業人士及外來專才入市。
不過，上述措施相信只對超級豪宅有幫助，對一般中產盤影響輕微。畢竟外圍環境仍存許多不明朗因素，包括美國減息步伐仍有變數，加上目前發展商仍有大量貨尾，恐無法扭轉樓價跌勢，更遑論令樓價急飆，炒風一下子重現。未來香港樓價走勢，仍需觀察內地政府推出的刺激經濟措施所發揮的效用。
回顧過往政府推出管控措施，都在炒風熾熱，且發現非自住物業在市況逆轉，違約率較高之時，但目前炒風已不復見，違約率亦明顯減低，故有空間可調整。事實上，自2月樓市「撤辣」後，樓市雖有過短暫反彈，但隨着市場氣氛回軟，第3季成交量回落至每月平均3400宗。住宅樓價於首8個月下跌6.2%，較2021年高位累跌26.6%。非住宅物業市場亦持續調整，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格在今年首八個月分別進一步下跌17.5%、11.8%及13.0%。
樓市不振，業主身家大縮水，發展商減少投地建屋的意欲，致政府多幅地皮流標，明顯有別於瘋狂炒樓的年代。金管局將按揭成數和供款比率調整至2009年前的水平，這表明當局覺得當前市場風險相對可控，金融體系穩健，足以應對潛在的市場波動，能夠在促進樓市穩定和發展之間取得平衡。
不過，政府放寬按揭成數上限，不代表銀行會不顧風險「盲批」。如今年2月金管局亦曾放寬按揭逆周期措施，惟銀行放貸意願未見回升，甚至暫停現金回贈。
另外，必須提防的是，雖然按揭成數提高了，高債務水平也意味着未來的還款壓力加大，對於收入不穩定的家庭來說，不能說全無隱憂。若樓市在未來出現下跌，買家所持有的物業可能會變成「負資產」，造成財務壓力。特別是在經濟環境惡化或利率上升的情況下，供款負擔可能會變得沉重，違約風險隨時再現。
另一方面，即使買家可用公司名義購入多個物業投資收租或轉售，全部都可做七成按揭，在一定程度上，可推高樓市整體槓桿率，引入額外資金，有助支撐樓價。但反過來看，投機行為增加，會使得部分真正有自住需求的買家更難以入市。投機行為可能推高房價，形成市場泡沫，導致市場波動性加劇，影響長期的市場健康發展。
總體而言，政府的樓市新政在短期內可能對樓市產生積極影響，提升購房需求和市場活力。然而，長期來看，潛在的風險和市場泡沫的可能性需要謹慎評估。若放寬後炒風再次熾熱，對銀行管理風險有挑戰，便須重新調整措施，政府和金管局需要密切監察樓市發展。市民在置業決策時亦應仔細考慮自身的財務狀況。
最後，值得一提的是，今年《施政報告》建議向40歲以下白表青年家庭或一人申請者多派一個居屋抽籤號碼和第二市場配額；「白居易」下期起，增加1500個配額，全數撥予這個組別。青年今後「抽居屋」難度銳降，可以更好地規劃自己的人生。也使部分有置業需求的家庭提前購房，進一步提升市場流動性。同時，亦助於分流部分私人市場的購房需求，穩定房價並減少樓市過熱的風險。長遠來看，有利於提升年輕人的置業能力，還有助於促進社會穩定和公平。
蔡晋
