陳啟豪 - 微調按揭難幫換樓客｜二叔公啟事錄
陳啟豪
2023-07-03 00:00
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香港寸金尺土，土地問題一直是嚴峻的挑戰，安居樂業更是普羅大眾最為關心的問題。最近財政司司長提出微調按揭措施的可能性，旨在協助自住的換樓客細屋換大屋。
過去幾年來，市場上對「撤辣」呼聲日益高漲，但政府僅數次微調樓市措施，包括放寬按揭保險計劃，調整按揭貸款壓力測試要求至「加2厘」，以及微調印花稅（第二標準稅率）稅階等，這些措施降低入市的門檻及開支，但對於換樓客來說仍然存在困難。
換樓客面臨的最大難題往往是先賣舊樓還是先買新屋，如果選擇先買後賣，按揭成數會受到限制，需要準備更多資金作為「首期」，而且按揭的「供款與入息比率」亦要按兩項物業的供款計算，增加供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI）壓力，同時，預付第二層物業的15%額外印花稅也是一大負擔。
選擇先賣後買雖然可以避免以上的問題，但「空窗期」的搬遷及短期居住也是難搞的事項。目前政府尚未公佈政策細節，然而針對上述問題，不難猜測政策走向。政府可以從設定緩衝期入手，對於明確自住的換樓業主，要求簽署承諾書於指定期限內售出舊居，並有條件放寬壓測要求，申請新屋按揭時，壓力測試亦可以只計算新按揭的供款，甚至進一步考慮「暫緩」須預繳的15%印花稅，倘限期內未售出單位才補回差價。
政府可以通過銀行提供更靈活的按揭政策來重啟換樓鏈，讓換樓客能更輕鬆地實現細屋換大屋的夢想。當然，這些僅屬微調方案，長遠而言，香港的土地問題仍然需要更多努力，尤其是如何加快覓地建屋增加供應。
靄華押業主席
陳啟豪
過去幾年來，市場上對「撤辣」呼聲日益高漲，但政府僅數次微調樓市措施，包括放寬按揭保險計劃，調整按揭貸款壓力測試要求至「加2厘」，以及微調印花稅（第二標準稅率）稅階等，這些措施降低入市的門檻及開支，但對於換樓客來說仍然存在困難。
換樓客面臨的最大難題往往是先賣舊樓還是先買新屋，如果選擇先買後賣，按揭成數會受到限制，需要準備更多資金作為「首期」，而且按揭的「供款與入息比率」亦要按兩項物業的供款計算，增加供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI）壓力，同時，預付第二層物業的15%額外印花稅也是一大負擔。
選擇先賣後買雖然可以避免以上的問題，但「空窗期」的搬遷及短期居住也是難搞的事項。目前政府尚未公佈政策細節，然而針對上述問題，不難猜測政策走向。政府可以從設定緩衝期入手，對於明確自住的換樓業主，要求簽署承諾書於指定期限內售出舊居，並有條件放寬壓測要求，申請新屋按揭時，壓力測試亦可以只計算新按揭的供款，甚至進一步考慮「暫緩」須預繳的15%印花稅，倘限期內未售出單位才補回差價。
政府可以通過銀行提供更靈活的按揭政策來重啟換樓鏈，讓換樓客能更輕鬆地實現細屋換大屋的夢想。當然，這些僅屬微調方案，長遠而言，香港的土地問題仍然需要更多努力，尤其是如何加快覓地建屋增加供應。
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陳啟豪
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