陳啟豪 - 商業地產貸款違約隱憂｜二叔公啟事錄
陳啟豪
2023-07-17 00:00
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商業地產市場一直面臨嚴峻挑戰，其違約風險是華爾街近年最大隱憂之一，尤其爆出著名資產管理機構貝萊德及美國地產商巨頭Brookfield，先後違約5.6億美元及1.6億美元商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）後，引起市場恐慌情緒。
隨著疫情影響，全球工作模式出現轉變，加上信貸環境緊縮，辦公室需求低迷，空置率急飆。根據Capital Economics報告評估，美國6大城市未來2年商業地產價格將大幅下降，包括三藩市、芝加哥及紐約等，跌幅可能超過4成。
過去一年半，美國聯儲局已經加息5厘，這是幾十年來從未發生過的事情，利率成本的急劇變化，已對辦公室的業主和貸款人造成壓力，令商業地產市場風險不斷增加。資產價值縮水、按揭成本大漲，加上和租金收入下降等因素疊加，商業地產貸款的拖欠及違約情況正逐漸浮現。
雖然目前違約情況尚可控，但聯儲局似乎有意於年內再加息2次，面對即將於2025年底前到期的1.5萬億美元商業物業債務，當局仍在試探信貸持續緊縮對市場的傷害。美國中小型銀行的商業地產貸款敞口高達7成，如果商業地產集中違約，會否引發中小型銀行另一場流動性危機，值得持續關注。
在香港也出現商業物業供過於求的情況，甲級寫字樓整體空置率超過15%，是新冠疫情前逾3倍，據報長江集團中心有25%寫字樓閒置，興建中的中環新地標The Henderson亦僅租出3成。即使香港已經全面通關，但樓市復甦不似預期，尤其寫字樓物業，仍要觀察一段時間。
靄華押業主席
陳啟豪
隨著疫情影響，全球工作模式出現轉變，加上信貸環境緊縮，辦公室需求低迷，空置率急飆。根據Capital Economics報告評估，美國6大城市未來2年商業地產價格將大幅下降，包括三藩市、芝加哥及紐約等，跌幅可能超過4成。
過去一年半，美國聯儲局已經加息5厘，這是幾十年來從未發生過的事情，利率成本的急劇變化，已對辦公室的業主和貸款人造成壓力，令商業地產市場風險不斷增加。資產價值縮水、按揭成本大漲，加上和租金收入下降等因素疊加，商業地產貸款的拖欠及違約情況正逐漸浮現。
雖然目前違約情況尚可控，但聯儲局似乎有意於年內再加息2次，面對即將於2025年底前到期的1.5萬億美元商業物業債務，當局仍在試探信貸持續緊縮對市場的傷害。美國中小型銀行的商業地產貸款敞口高達7成，如果商業地產集中違約，會否引發中小型銀行另一場流動性危機，值得持續關注。
在香港也出現商業物業供過於求的情況，甲級寫字樓整體空置率超過15%，是新冠疫情前逾3倍，據報長江集團中心有25%寫字樓閒置，興建中的中環新地標The Henderson亦僅租出3成。即使香港已經全面通關，但樓市復甦不似預期，尤其寫字樓物業，仍要觀察一段時間。
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