法理之間——契約受阻
林國輝
2021-03-19 04:17
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西營盤URSUS Fitness出現大型群組疫情爆發，不少人擔心這會成為第五波先兆，令政府再收緊防疫措施，百業艱難。原訟庭近期於 The Center（76） Limited v Victory Serviced Office（HK） Limited [2020] HKCFI 2881一案中表達法庭於租客引用「契約受阻」原則（Frustration）的應用。
該案中，原告人和答辯人於二○一九年六月簽定租賃協議，但自二○二○年二月起，答辯人未能全額付清該房租金。業主同年六月展開法律程序，追討欠繳租金。答辯人提出Frustration為辯護理由之一。他指社會混亂和COVID-19，租約在Frustration原則下應被視為沒法律效力。
雖然法院承認，COVID-19和社會混亂都是執行租賃協議時未能預見，而這些事件確實令答辯人業務經營艱難。但法庭指，該案租客實際上是試圖在不支付租金情况下保住房屋，從而賺取收入。由於租客沒即時把房屋交還給業主，所以答辯人缺乏誠意（lack of good faith）的行為和Frustration的原則背道而馳。此外，法庭認為該案租客沒任何證據表明房屋被毀壞或變得不適合使用，所以租客基於停租條款（rent suspension clause）提出的另一項抗辯也被駁回。
所以各位讀者謹記，法庭對Frustration此原則應用是很狹隘，即使考慮到全球流行病危機，這不是一個可以輕易引用的辯護。除非有明顯證據指雙方義務因不可預見的事而無法進行，或房屋在相當長時間內無法使用，各方仍應履行租約規定的法律義務。所以大家簽署任何合同時必須三思而後行，不能依靠frustration原則來逃避不好的交易！
林國輝
該案中，原告人和答辯人於二○一九年六月簽定租賃協議，但自二○二○年二月起，答辯人未能全額付清該房租金。業主同年六月展開法律程序，追討欠繳租金。答辯人提出Frustration為辯護理由之一。他指社會混亂和COVID-19，租約在Frustration原則下應被視為沒法律效力。
雖然法院承認，COVID-19和社會混亂都是執行租賃協議時未能預見，而這些事件確實令答辯人業務經營艱難。但法庭指，該案租客實際上是試圖在不支付租金情况下保住房屋，從而賺取收入。由於租客沒即時把房屋交還給業主，所以答辯人缺乏誠意（lack of good faith）的行為和Frustration的原則背道而馳。此外，法庭認為該案租客沒任何證據表明房屋被毀壞或變得不適合使用，所以租客基於停租條款（rent suspension clause）提出的另一項抗辯也被駁回。
所以各位讀者謹記，法庭對Frustration此原則應用是很狹隘，即使考慮到全球流行病危機，這不是一個可以輕易引用的辯護。除非有明顯證據指雙方義務因不可預見的事而無法進行，或房屋在相當長時間內無法使用，各方仍應履行租約規定的法律義務。所以大家簽署任何合同時必須三思而後行，不能依靠frustration原則來逃避不好的交易！
林國輝
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